Ingatlanjogi kérdés-válasz archivum

Dear Mark!
Please don't hesitate to contact us via E-mail and we'll answer all of your questions. (The archive sections are huge to translate it but you can find some of General Topics of Property Law in English.
My E-mail-address is: znagy_dr@innosec.hu
Best regards
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Krisztián!
Megoldható, de ez nem egyéb, mint a törvény kijátszása, amely látszólag működőképes konstrukció, de a jogellenessége mellett a felek "biztonsága" több szempontból is csorbát szenved...
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Krisztián!
A szóban forgó ingatlana külterületen fekszik és kert minősítéssel bír - gondolom én...Ennek következtében viszont - mint termáföld - nem értkesíthető külföldiek számára. A szomszédod ingatlanokat nem ismerve a "tippem" az, hogy azok esetleg már belterületbe vannak vonva vagy a művelésből lettek kivonva, ezért kerülhettek külföldi tulajdonba.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Marci!
Vásárolhatnak a külföldiek magyarországi ingatlant - kivéve termőföldet - de szükséges hozzá a Közigazgatási Hivatal engedélye, amit a szerződés megkötését követően tud elbírálni a Hivatal. Az eljárás kérelemre indul és díjköteles (50000Ft/ingatlan) További részletek: www.ingatlanjog.hu - Külföldiek magyarországi ingatlanszerzése c. tájékoztató.

Egyebekben ugyanazokra a körülményekre kell figyelni, mint egy magyar vásárló esetén, amit részletesen - terjedelmi okokból is - talán felesleges leírni, mivel az ügylet lebonyolításához ügyvédi közreműködés szükséges, így a jogi biztonság szempontjából az ügyvédválasztás az elsődleges jelentőségű. További információ: www.ingatlanjog.hu - Ügyvédi közreműködés, Vagyonszerzési illetékek visszterhes szerzés esetén, Ingatlanok tulajdonjogának megszerzése c. tájékoztatók...

Az ingatlant műszaki szempontból érdemes lehet szakértővel bevizsgáltatni, kizárva ezzel azt, hogy a későbbiekben az új tulajdonost ebből fakadó "meglepetések" érjék.

A további kérdéseivel, ill. ha az Irodánk a lebonyolításban lehet a rokona segítségére, úgy kérem, hogy keressenek. Megjegyzendő, hogy Irodánk angol nyelven is kész és képes az Ügyfelei rendelkezésére állni.

Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Rita!
A külföldi részéről történő megvásárlásnak a termőföld esetében van kizáró oka. Először tehát az ingatlan minősítését javaslom tisztázni. Amennyiben termőföldről van szó, úgy haszonélvezet ebben az esetben is megszerezhető, de ez is felvett jogszerűségi aggályokat - hiszen a szerződés színlel egy másik ügyletet - ill. a külföldi személy szempontjából is más a megítélése, hiszen a haszonélvezet a használat kapcsán széles jogkört biztosít, de összességében jóval kevesebbet, mint a tulajdonjog. Ez feltehetően az érte fizetni kívánt értékben is megnyilvánul.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Sirio Nannini!
Első lépésben az átfogó kérdésével kapcsolatban javaslom, hogy látogasson el a www.ingatlanjog.hu oldalra, ahol a bal oldali sávban elérhető tájékoztató anyagok részletes információkkal szolgálnak a tulajdonszerzésekkel kapcsolatban.
Amennyiben a fentiek után további kérdései merülnek fel, úgy természetesen az Irodánk továbbra is szívesen áll rendelkezéükre, akár személyes konzultáció keretében is. Ez utóbbit én egyébként is célszerűnek tartanám, arra is tekintettel, hogy a tervezett ügyleteikhez a jogi képviselő közreműködése nélkülözhetetlen lesz, és az Irodánk természetesen ebben is közre tud működni.
Címszavakban a feltett kérdéseinek egy részére természetesen itt is válaszolok:

A külföldiek tulajdonszerzése jelenleg még engedélyköteles, kivéve az elsődleges lakóhelyül szánt lakóingatlant.

Az adózási és illetékszabályok hasonlóak a magyar állampolgárokéhoz, és nem befolyásolja mindezt, hogy öt éven belül értékesítik-e a megvásárolt ingatlant vagy sem.

Az öt évet meghaaldó tulajdonlásnak abban az esetben van jelentősége, hogy ha a szerzés évét követően az értékesítés a hatodik évben történik, úgy kedvezményesebb az adózási kulcs, és az minden további - tulajdonban eltöltött - évvel növekszik.
Az ingatlanból származó jövedelem adókulcsa jelenleg 20 %, de ez várhatóan már a jövő évtől emelkedni fog, amely esetleg indokolttá tenné, hogy a magyarországi ingatlanszerzésekre külön gazdasági társaságot hozzanak létre. Ez esetben az engedélyezési procedúrát is lehet mellőzni.
Mint látszik, sokféle aspektust kell egyidejűleg vizsgálni, és természetesen az ügyfél szándékainak ismerete is fontos lenne, ezért - ha nem veszi tolakodásnak - javasolnék egy személyes konzultációt. Tekintettel arra, hogy a megadott E-mail címről visszajött egy levelem, ezért a közvetlen elérhetőségeimet itt is feltüntetem: znagy_dr@innosec.hu és a telefon +36 1 3527290.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Zsuzsanna!
Nincs akadálya annak, hoyg EU-s tagállam állampolgárának értékesítsék, bár az Ő tulajdonszerzése a Közigazgatási Hivatal engedélyéhez kötött, kivéve ha a külföldi elsődleges lakóhelynek szándékozik az ingatlant megvásárolni, úgy engedélyhez nem, csak a tulajdonszerző nyilatkozattételéhez kötött.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Erika!
1. Jellemzően igen, továbbra is szükséges engedély.
2. Igen, ennek semmi akadálya.
Esetleges további kérdéseivel kérem, hogy keressen...
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Eni!
Jelen állapotában is megvásárolható német llampolgár által az ingatlan, de közigazgatási hivatali engedély szüksége hozzá, ami plusz adminisztrációt és költséget jelent ugyan, de akadályt semmiképp.Az esélyei a használatbavételi enegdélyre (lakhatási enegdélyre) ugyanazok, mint egy magyar állampolgárnak, be kell fejeznie az ingatlant, le kell folytatni az engedélyezezési eljárást az építési hatóságnál és - amennyiben a jogszabályoknak és az építési engedélynek megfelel az ingatlan - úgy megkapja a használatbavételi engedélyt.
Amennyiben további kérdései merülnek fel, vagy az irodánk az ügylet lebonyolításában lehet a segítségükre, úgy kérem, hoyg keressen...
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Zoltán!
A válaszok a kérdések sorrendjében:
1. Amennyiben közös vagyonból vásárolták az ingatlanokat, úgy a felesége ún. ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos, tehát kérhetné(k) az Ő tulajdonjogának a feltüntetését is, figyelembe véve természetesen a külföldi állampolgárságát, ill. az ezzel kapcsolatos eljárásokat.
2.Ez nem jelent az Ön tulajdonjogára változást.
3.Nincs akadálya. Erről - és még sok minden másról - részletesebben olvashat a www.ingatlanjog.hu oldal megfelelő rovatában.
Tiszteletettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Csenge!
A válaszok az Ön számozásának megfelelően:
1. Akkor van szükség meghatalmazásra, ha Ön és a férja egyaránt szerződő és tulajdonszerző fél, de csak Ön írja alá a szerződést. A meghatalmazást magyar ügyvéd vagy közjegyző előtt lehet tenni, ha német közjegyző előtt teszi, úgy apostille-re is szükség van. A szerződéskötést követő feladat a férje vonatkozásában a Közigazgatási Hivatal engedélyének beszerzése.
2. Amennyiben az eladó ezt nem zárja ki, úgy EUR is lehet a fizetőeszköz, bár célszerű a vételárat forintban is kifejezni, mivel az Önök illetékfizetési, ill. az eladó adófizetési kötelezettségei kiszámításánál az Illetékhivatal és az APEH forint alapon fog számolni...
3. Lehetséges a teljes összeget átutalással fizetni, ebben ismét csak az eladó "hozzáállása" jelenthet korlátot. A gyakorlat egyébként inkább az, hogy a szerződéskötéskor átadott összeget (foglaló vagy előleg) készpénzben teljesítik, ez a PTK rendelkezéseivel is összhangban van.
Remélem, hogy sikerült teljeskörű választ adnom, ha mégsem, vagy az irodánk a lebonyolításban is a segítségére lehet, úgy kérem, hogy keressen...
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Nguyen!
A tartózkodási engedély, ill. az itt-tartózkodás nem befolyásolja azt a körülményt, hogy Önnek engedélyt kell beszerezni a KÖzigazgatási Hivataltól. Ezt azonban csak a megkötött elő- vagy végleges szerződés alapján teheti meg.
Az adásvételhez mindenképpen szükséges ügyvédet igénybe vennie, az engedélyezési eljáráshoz nem szükséges - bár célszerű...
Első lépést tehát az ingatlan megvásárlása irányába kell megtennie, a többi már az ingatlan kiválasztását követően esedékes, amelyben a kiválaszott ügyvéd lehet a segítségére.
Amennyiben az ingatlanvásárlás során az ügyvédi irodánk a segítségére lehet, úgy kérem, hogy keressen...legegyszerűbben a znagy_dr@innosec.hu E-mail címen.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Katalin!
Az ékezetek hiánya nem probléma, szerencsére nem is Ön az első, aki külföldről kérdez, és nincs megfelelő betűkészlete. Ez nem zavarja a tartalmi kapcsolatot.
A tulajdonszerzéshez véleményem szerint az alábbi lehet a legegyszerűbb megoldás:
1. Az adásvételi szerződés aláírásához a vevő személyesen megjelenik Magyarországon.
2. Amennyiben ez nem lehetséges, úgy a szerződést alá lehet írni a konzulátuson is (vagy angol közjegyzőnél, de azt aztán apostille-lel kell ellátni), de ez a két megoldás tekintettel a majdani eladóra is, nem feltétlenül járható.
3. Megoldás lehet, hogy a szerződés aláírására a vevő meghatalmaz valakit (ismét csak konzulátus vagy notar+apostille), vagy magyar ügyvéd előtt, és aztán a meghatalmazott jár el helyette Magyarországon.
A tulajdonszerzést egyébként - ahogyan sejtette is - a közigazgatási hivatal előtt engedélyeztetni kell, de tapasztalataim szerint ez nem valószínűleg ütközik akadályba. (Kérem ez utóbbi megjegyzésemet tájékoztató jelleggel fogadni, tekintettel arra, hogy egy hivatali határozatot természetesen nem tudok megelőlegezni.)
A költségekre vonatkozóan pontos számot egyelőre nem tudok mondani, a meghatalmazások költsége, a közigazgatási hivatal engedélye, az ügyvédi munkadíj, a vagyonszerzési illeték és esetleg fordítási költségek fognak felmerülni.
Igyekeztem mindenre válaszolni, de ha újabb kérdések merülnek fel vagy a lebonyolításban lehetek a segítségükre, úgy akár a znagy_dr@innosec.hu E-mail címen is kereshet...
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Antónia!
A fenti ellentmondást én is észleltem, de nem találtam olyan jogszabályhelyet, amely a korábbi válaszomnak ellentmondott volna. Egy lehetőségről azonban elmulasztottam írni az elmúlt alkalommal, nevezetesen, hogy megvásárolható külföldi által a mezőgazdasági terület, ha a külföldi legalább három éve itt él, és annak művelése a megélhetéséhez szükséges...
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd

Tisztelt Antónia!
Két idézet a kérdést szabályozó törvényből:
6. § (1) Belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet termőföld tulajdonjogát - a Magyar Állam, az önkormányzat és a közalapítvány kivételével - nem szerezheti meg.
7. § (1) A külföldi magánszemély és jogi személy termőföld és védett természeti terület tulajdonjogát nem szerezheti meg.
Sajnos a fentiek egyértelműek - hozzáteszem, hogy a zártkert valóban külterületen lévő gyümölcsösnek minősül - így a tulajdonjog megszerzése jelenleg nem lehetséges.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd