Ingatlanjogi kérdés-válasz archivum

Társasházi törvény rendelkezik-e a házra kirakható zászlók milyenségéről? ídőponjáról?
Ti. karácsonykor fekete zászlót tűzött ki valaki a ház homlokzatára / egyik tulajdonos rokona meghalt/ elég morbid /bár ennél nagyobb bajom ne legyen. Kiváncsi lettem törvényes-e? Tisztelettel Kovács Endréné

2008-ban készült el 4 szintes, 34 lakásos társasházunk, amelyhez előkert, belső udvar, kicsi játszótér és kert tartozik. A telek a rajta fekvő épülettel együtt be van kerítve. A telek árát, illetve az udvar, játszótér, kert kialakításának költségét a beruházó a lakások vételárába beépítette. A földszinti akások négyzetméterenkénti ajánlati vételára megegyezett az emeleti lakásokéval. A beruházó, egyben a társasház alapítója döntése alapján a közös tulajdonban levő kert egyes részei (ezek legnagyobbika 175 m2) a földszinti lakások tulajdonosainak kizárólagos használatába kerültek. Ezek a kertrészek, közös tulajdon lévén nem növelik az érintett tulajdonosok tulajdoni hányadát, ezekért semmiféle díjat nem fizetnek, saját költségükön gondozzák. Ezeknek a területeknek a határát az építéskor ültetett tujasorok jelzik.
Mivel most készül az SzMSz, fontos a következő kérdést tisztázni:
Kérdés: van-e joga a kizárólagos használónak birtokvédelem címén a kertrészt elkeríteni, illetve, amennyiben a társasháznak a jövőben szüksége lenne ezen területek egy részére (pl udvari kerékpártároló építéséhez), megszüntetheti-e a kizárólagos használatot?
Üdvözlettel: Péter

T.Cím! 32 éve alapított Pozsonyi útl Lakásfenntartó Szövetkezetünk, amely 4 épületből és összesen 960 lakásból alakult és már 26 éve megválasztott elnöke kihasználva, hogy az új lakásba költözők évekig, évtizedekig lakásaik berendezésével foglalkoztak és nem értve a lakászövetkezet műkődését nem jártak el közgyűlésekre ezért az elnök kihasználva ezt a lehetőséget a mindig ráérő kisnyugdíjasokból kiépített és működtetett egy 'szavazógépezetet", amely csak az elnök napirendjeit fogadják el, minden más "mezei" tagi kezdeményezést csírájában már napirendre vételek elött leszavaztak, pont annyi elnöki taggal, hogy elérjék az 51%-ot. Ha nem jelent meg elég támogató tag akkor 1/ az elnök zsebében van, volt elegendő felhatalmazás vagy ha nem akkor beindult a "riadólánc" és annnyi tagot hívtak "be" amenyi kell az 51%-hoz! Ezt kiegészítette az, hogy a Felügyelő Bizottság elnöke és tagjai kizárólag az elnök TÁMOGATÓJA lehet! Így műkődött az elmúlt 32 évben szövetkezetünk és csak három leglényegesebb ügyet ismertetek:1/ a szövetkezet alapítása óta képez Felújítási Alapot. Ennek nagysága 1996-1998 között már elérte a közel 1 Md Ft-ot! Ezt az óriási összeget sikerült TELJESEN ELLENŐRÍZHETELENÜL, lásd előbbiekben leírt szövetkezeti "műkődési" módot, amely a szövetkezet gazdálkodását teljesen átláthatatlanná tett 28 éve az elnök szavazógépezete és a Felügyelő Bizottság együtt és jól szervezetten együttműködve a közgyűléseken! Ennek formája volt, hogy 1996-tól megszüntették úgy, hogy a müködési a fejlesztési gazdálkodást a 4 házra külön külön vezetett módját és "áttértek 1 azaz egy összevont szövetkezeti költségvetésben?!,2/ a szövetkezet 2004-ben 100 millió Ft értékben- ellenőrízhetetlenül!- megbízták a Techem Kft, hogy végezze el a fütötestek előtti ÁTKÖTÉSEKET és azreljen fel mindenhova DUNFOS márkájú zsabáylozó szeleppel. Ezt a munkát kiválóan megszervezték elvégezték minden lakásban csak éppen A LAKÁSONKÉNTI MÉRÉST NEM RENDELTÉK EL HATÁROZATTAL ÉS MEGBÍZVA A Techem Kft-t és ezért így álláspontom szerint ez a kb, 100 millió Ft ki lett dobva!!! Azóta - tehát már 7 éve- hiába próbáltuk elérni, hogy a 100 milliós beruházás töredékéért lakásonkénti méréssel MINDENKI PONT ANYIT FIZESSEN A FŰTÉSÉRT AMENNYIT TÉNYLEGESEN ELFŰT!!!, 3/ az elnök 2009-óta próbálja a 22 db. lépcsőházat térfigyelő kamerákkal megfigyelni a lakókat azok TÁJÉKOZTATÁSA, HOZZÁJÁRULÁSA nélkül. A mostani Lakszöv Trv. módosítás úgy módosította a bekamerázás engedélyezését az eddigi összes tag 100%-os hozzájárulása helyett elegendő a tagok 2/3 -ának a hozzájárulás. Ez utóbbi napirendi pont volt az útolsó elötti közgyűlésen ahol a 960 tagból 52 tag jelent meg és ezek 2/3-a sem lett meg!!! Közben minden tájékoztatás és a kamerák műkődédét, múködtetését Szabályozó Szabályzat elfogadása nélkül!!Kérdésem. Leírtakat dokumentálva panasszal hová, kihez, mihez fordulhatunk.
Szinai János 1133 Kárpát u. 12 és egy X számú támogató aktív tag aki hajlandó névvel cimmel beállni egy jogszerű tiltakozásba! Azért SÜRGŐS lenne MOST "lépni" szakemberi támogatás mert a jővő évben tisztújítás lesz és erre már elszántan és eltökélten szeretnénk alaposan szakszerűen és jogszerűen felkészülni
Válaszukat várva Köszönettel: Szinai János
Természetesen tudjuk és tisztában vagyunk, hogy a jogi, ügyvédi részvétel nélkül nem lehet sikert elérnünk!

Tisztelt Ügyvéd úr!
Kérdésem az lenne, hogy mennyire jogszerűtlen a megismételt közgyűlést 30 perccel az eredeti közgyűlés után összehívni. Házunk szövetkezeti ház, alapszabály pedig ezt megengedi.

T. Ügyvéd Úr. Van egy kiadott lakásom egy panelházban. A Közös képviselő most a közgyülésen megszavaztatta, és belevette az alapszabályzatba, hogy akinek a lakása bérbe van adva annak 20%-al emeli a közös költséget. / Természetesen adózok a lakás után/ Az lenne a kérdésem hogy ez jogos-e, és peren kivül mit tehetnék. Várom válaszát. Éva

Tisztelt Cim,

10 fős Társasházban lakunk.
közösképviselőnk pügyileg rendben végzi feladatait, mástéren: pályázatok, társasház állapota, megjelenés a házban néha : semmit.
Szeretnénk visszahívni és új közös képviselőt kijelölni erre a feladatra.

Milyen módon kell ezt megtennem?
Hányan kell (??) "ellene" szavazni?
Mennyi idővel kell ezt jelezni részére?
Rendk9ivüli közgyűlést kell összehívni v elég levélben megfogalmazni?
A pénzügyi dolgokat ( Társasház vagyona, stb) ki, milyen módon veszi át?
Az új képvielő jelölt (már megvan) milyen módon kell(?) felkérni?

Köszönöm válaszát:
Tamás

Üdvözletem!
1977 óta lakunk egy szövetkezeti tulajdonú 1,5 szobás lakásban, amely eredetileg szolgálati lakás volt (édesanyám munkaszerződéssel házfelügyelő). Ezért a lakásért szüleim egy 2,5 szobás tanácsi lakást adtak cserére még '76 végén. Kisebb megszakítással anyám azóta is házfelügyelő itt.
Kérdésem a következő: ha költözni szándékozunk, kérhetünk-e, illetve kötelezhetjük-e a lakásszövetkezetet lelépési díj fizetésére, és ha igen, ennek mekkora lehet a mértéke?

Tisztelt Ügyvédnő!

Sándor vagyok és van egy nagy problémám, ebben szeretném kérni a tanácsát és pozitív lehetőség esetén a megbízást is szeretném elintézni. Van egy osztatlan három házas családiház ingatlan a növérem nevén, ami hitellel van megterhelve. /svájcifrank/ Mivel ennek jelentős részét én az öccse törlrsztem, megbeszéltük hogy szeretnénk eladni az egész ingatlant. Három külön bejáretú, külön energia bekötésű /villany,gáz/csak a víz bekötés közös, mérők elhejezésére van lehetőség. mivel együtt nehéz ekkora ingatlant eladni és az állapotuk,nagyságuk eltérő arra gondoltam társasházzá kellene nyilvánittatni és így talén könnyeb az értékesítése. Nagyon megváltoztak a családi állapotok és nincsen értelme fenntartani 1 - 2 főre ekkora ingatlant. A Feleségem jelenleg egyedül van a 148 m2 es házban én négy hetente vagyok csak otthon 1 hetet, mivel külföldön dolgozom. Leegyszereűsítve mibe kerül a társasházzá nyilvénítás és mennyi a lebonyolítási idő?
Válaszát elörreis megköszönöm. Sándor

Tisztelt Ügyvéd úr!

Új építésű lakásban lakom.2005-ben adták át.A mellékvízmérő fogyasztását a közös képviselet olvassa le és számlázza ki felénk.
A házban nincs senkinek szerződése a Vízművekkel,mert szükség van a közös képviselet beleegyezésére, aláírására .Ebbe sajnos nem egyezik bele mert így többet számláznak köbméterenként mint egyébként a díjbeszedő tenné aki a Fővárosi Vízművek alvállalkozója.
Mit lehet ilyen esetben tenni.A tervszámokat sem adja ki a közös képviselet a vízmű pedig széttárja a karját.
Mit lehet ilyenkor tenni?Bíróság nélkül nincs semmi esély kikerülni a közös képviselet számlázása alól?
Válaszát előre is köszönöm.
MH.

Tisztelt dr. Nagy Zoltán és dr. Lados Melinda Szibilla!

Téma: Társasházi osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos használati megállapodás/megvásárlás lehetősége

Az alaphelyzet:

Nemrég vásároltam egy lakást Terézvárosban. Utólag derült ki, hogy a közvetlen szomszédomban lévő lakásban még évekkel ezelőtt illegálisan leválasztottak egy 5,79m2 összterületű részt, amely az alapító okirat értelmében a társasház osztatlan közös tulajdonát képzi. A szomszéd lakásnak nemrég lett új tulajdonosa, aki természetesen nem vásárolta meg a leválasztott osztatlan közös tulajdont. Ebbe beletartozik egy WC, egy közlekedő és a közlekedőből nyíló balkon. A konfliktus fő forrása a balkon, amelyikre az én konyhaablakom néz. A balkonról be lehet látni az egész lakásba, még a fürdőszobámba, sőt, a fürdőkádamba is. Ha bárki kimegy arra a balkonra, akkor az gyakorlatilag olyan, mintha bent lenne a lakásomban. Aki megnézi, rögtön látja, hogy abszurd a helyzet. A balkon ajtaja, a régi, illegális leválasztás miatt, a szomszédból nyílik, de maga a balkon az én lakásom természetes részét képezi. Pontosan ugyanebből a megfontolásból a társasházban az alattunk és felettünk lévő szinteken, ahol ugyanilyen balkon van, a tulajdonosok már évekkel ezelőtt szóban megállapodtak abban, hogy ésszerűen osztják meg egymás között a közös részeket, ½-½ arányban. A közvetlenül alattunk és felettünk lévő lakások kapták meg a közlekedőt a balkon kijárattal és a balkonnal, a szomszédjaik pedig a WC-t. Én is, a közös képviselő is, valamint a megkérdezett lakótársak is ezt tartjuk értelmes megoldásnak, hiszen jelenleg a szomszédnak nincs is papíron saját WC-je, nekünk pedig az életünket megkeseríti, ha egy idegen használja a balkont. Logikus és könnyen kivitelezhető megoldás lenne.

A közös képviselő tájékoztatta a szomszédomat, hogy jogtalanul kezdte meg a felújításokat a közös területeken. Erre nem érkezett semmi reakció. Mindebből egyértelművé vált, hogy a tulajdonos minél hamarabb be kívánja fejezni az engedély nélküli átépítéseket, és amikor megtörtént az átalakítás, amelyhez senki hozzájárulását nem kérte, és amelyet én kifejezetten ellenzek, azt mondja majd, hogy már nem fog semmin változtatni. A közös képviselő volt a lakásokban, megértette a problémát, igazat adott nekem, de semmit nem tud már tenni, hogy rábírja a szomszédot a megegyezésre.

A kérdéseim:
- Lehetséges-e, hogy a társasházi közgyűlésen szavazati döntés szülessen az említett osztatlan közös tulajdonról, egy használati megosztási megállapodás formájában, amelyben ½-½ arányú használati jogot kapunk? (Az alattunk és fölöttünk lévő szinteken, az ugyanebben a helyzetben lévő szomszédok közt ez a megállapodás évekkel ezelőtt már szóban megtörtént, azóta nyugodtan élnek, fallal elfelezték a közös részt.)
- Ha igen, akkor ehhez a tulajdonosok szavazatának hány százaléka szükséges?
- Kérvényezhetjük–e, a fent említett osztatlan közös tulajdon ½ arányú részének megvásárlását? (Jelenleg az egész területet kizárólag az új szomszéd használja minket kizárva, a társasház jóváhagyása nélkül.)
- Ha igen, akkor ehhez a tulajdonosok szavazatának hány százaléka szükséges?
- Szükség van-e alapokirat módosításra bármelyik esetben? Ha igen, akkor ehhez a tulajdonosok szavazatának hány százaléka szükséges?

Köszönettel,
Eszter

Tisztelt Ügyvédnő/Ügyvéd Úr!

A számvizsgáló bizottsági tagnak a jelenleg hatályos törvény szerint milyen időközönként kell ellenőrzést tartania, ha szervezeti működési szabályzatban ez nincs meghatározva?

Köszönettel!

Tisztelt Ügyvédnő/Ügyvéd Úr!

A számvizsgáló bizottság tagjának milyen körülmények között van joga a társasház pénzügyeit érintő számlák, dokumentumok betekintésére? A számlákat, dokumentumokat el lehet vinni a közösképviselőtől, hogy otthon át tudja nézni, vagy csak a közös képviselőnél lehet megtekinteni? Másolatot lehet mindenről kérni?

Köszönettel!

Tisztelt Ügyvédnő/Ügyvéd Úr!

Egy társasházat érintő kérdésben szeretnék segítséget kérni.
A társasházunkban felmerült a gyanu, hogy hűtlenül kezeli a társasház pénzét a közösképviselő (aki szintén a házban lakik). Ezért tervezzük a jogi lépéseket a közösképviselő ellen. A számvizsgáló bizottság eddig csak elméletben működött, mert azok tagjai, és elnöke nem tettek eleget a kötelezettségeiknek. Nyáron én is tag lettem. Eddig mindig azt a választ kaptam, hogy majd később leülünk, és átnézzük a papírokat. Én mint számvizsgáló bizottsági tag mire számíthatok, ha a közösképviselőről kiderül, hogy lenyúlta társasház pénzének egy részét? Engem is felelősségre vonnak? Mivel bizonyíthatom, hogy próbáltam eleget tenni a kötelezettségeimnek? Használjak diktafont? Vagy irassak alá a közösképviselővel valami papírt, hogy nem tette számomra lehetővé a pénzügyi betekintést?

Köszönettel!

Az alábbi helyzet kapcsán kérném a véleményét:
Egy lakóparkban lakunk szüleim nevén lévő lakásban. Családbővülés miatt gondolkodunk a szomszédos lakás megvételében, azonban ez a lakás már az én nevemre kerülne. A két lakás mérete már túl nagy lenne számunkra, ezért azt tervezzük, hogy leválasztanánk bele a mostani lakásunkhoz egy szobát, a maradékból pedig kialakítanánk egy a korábbihoz képest kisebb lakást. Szeretnénk ennek jogi helyzetét is rendezni, hiszen ezzel a két lakás négyzetmétere megváltozna. Ehhez alapító okirat módosítására lenne szükség, de egy 115 lakásos lakóparkban lehetetlen, hogy minden lakó aláírjon egy ilyen dokumentumot. Érdeklődnék, hogy ebben az esetben van-e lehetőség annak a speciális szabálynak az alkalmazására, hogy ha egyéb tulajdonostárs tulajdoni hányada nem változik, csak a két érintett lakásé, akkor lehet az alapító okiratot közgyűlési határozattal is módosítani. Számomra nem egyértelmű, amit a társasházi törvényben találtam, ezért érdeklődnék szakembertől ebben a tárgyban.
Válaszát előre is megköszönve, üdvözlettel, Szél Julianna

Ez év májusában vásároltam meg egy 2008-ban épült társasház külön albetétű tetőterét, az építtetőtől.
Az szerepel az adásvételiben, hogy készül egy külön birtokbaadási jegyzőkönyv, amely aláírásától viselem én az ingatlan terheit.
A földhivatal már bejegyezte a tulajdonjogomat (az eladó lemondott a tul.jog fenntartásáról), de a birtokbaadás az eladó különféle vállalt teljesítéseinek elmaradása miatt még nem történt meg.
A közös képviselő viszont a tulajdonjog átírása óta rajtam követeli a közös költséget, ami 260ft/m2

Elkértem az alapító okiratot és az SzMszT.
A következő levél érkezett:

"Mellékelten megküldöm a Társasház Alapító okiratát és SZMSZ-tervezetét. A tervezet elfogadása nem történt meg, mert a beruházó nem kívánt foglalkozni a kérdéssel.
Személyes beszélgetés során jeleztük, hogy az alapító okirat is hibás, mert a tetőtér esetében nem számítottak hasznos alapterületet, így a nagy alapterületű részhez aránytalanul sokat rendeltek a közös tulajdonból. Az alapító okirat kijavítása - melynek költsége a beruházót terhelné - a mai napig sem készült el.
Az ingatlan-nyilvántartáshoz benyújtott SZMSZ-e nincs a háznak."

Kiderült, hogy a komplett tetőtér (139 m2 br-96 m2 nettó) bruttó alapterületét az alapító okirat 1.90 belmagasság feletti nettónak veszi. És persze, így 139 m2 után számolják a közös ktséget, egy hibás alapító okirat alapján, elfogadott SzMSz nélkül... És már a jelzálog-bejegyeztetéssel riogatnak, holott még nem vettem birtokba!

Kérdéseim:
1 -mikortól fizetem én a közös ktséget?
2 -alapító okirat , ha külön tulajdont érintő hibát tartalmaz, hogy javítható?
3 -köteles vagyok-e érvényes SzMSz nélkül egyáltalán bármit is fizetni?

Köszönöm!