Ingatlanjogi kérdés-válasz archivum

Tisztelt Ügyvéd Úr!
Társasházunkban néhány tulajdonos nem fizeti rendesen a közös költséget és a közüzemi díjakat. A felhalmozott tartozást a közös képviselő most úgy akarja behajtani, hogy majdnem duplájára emelte a fűtés díjának szorzószámát, vagyis akik rendesen fizettek eddig mindent, azoknak is majdnem kétszeres fűtésszámlát kellene ebben a hónapban fizetni! Ebből rendezné a rezsi tartozást és az ő többhavi elmaradt képviselői díját! (Természetesen ő ezt tagadja, azt mondja, most ennyire jött ki a szorzó, de a számlákat nem hajlandó bemutatni.) Évek alatt, a leghidegebb téli hónapokban sem fizettük a most kiszámlázott összegek felét sem! Van ehhez joga? Miért fizessünk mi duplán mások adóssága miatt? Hová fordulhatunk? Válaszát előre is köszönöm!

Tisztelt Ügyvéd Úr!
A Társasházi törvény 24.§ (1) szerint: A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meg¬haladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonos-társakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
Kérdésem ehhez kapcsolódik. A társasház épülettömbjeinek felújítását az utóbbi 40 évben oly annyira elhanyagolták, hogy ma már az aljától a tetejéig rengeteg és sürgős felújítási munka elvégzése válik szükségessé. Ezért a közös költség igen magas! Az épülettömbök előző kezelője egy nagy magyar – ma is működő - részvénytársaság volt. A lakásokat a dolgozóinak a „megtekintett állapotban” potom pénzért (~2,5 M Ft/110 m²) eladta, tekintettel a közös területek leromlott állapotára. A fenntartási költségek így a tulajdoni hányaduk arányában őket terhelte a továbbiakban. Ez idáig rendben is lenne. Az alapító okirat 2000-ben készült, amikor még új lakó „kívülről” nem költözött be. Az utóbbi 10 évben azonban több lakás új gazdára talált, akik a többszörösét fizették meg a lakásokért (12-15 M Ft). Most ezekre a lakókra ugyan úgy, a tulajdoni hányaduk arányában vetik ki a közös költséget arra a leromlott épületekre, amit az előző 40 év elmaradt karbantartása eredményezett, és amiért az eredetileg bentlakók a töredékéért vették meg lakásaikat. Az elmaradt karbantartás költségeit éppen a lakóingatlan piaci ára és a kedvezményes vásárlás értékei közötti különbség fedezné. Jogszerű-e ilyen viszonyok között az új lakókat a régiekkel azonos módon terhelni a közös költséget illetően? Van-e lehetőségük az új lakóknak arra, hogy ne terhelje őket a régen keletkezett felújítási költségek, vagyis ennek megfelelően alacsonyabbat fizessenek az eredeti lakók rovására?

Tisztelt Ügyvédnő!

Társasházi lakásban, amely saját tulajdonom, könyvelő irodát szeretnék működtetni. A szomszédom (akinek építészeti irodája van szintén a lakásában!) kijelentette, hogy nem járul hozzá.
1. Megteheti-e? Ha igen, milyen jogszabály alapján?
Értelmezésem szerint a társasházi törvény az ilyen jellegű (tehát nem zajos, nem környezetre káros, nem közerkölcsbe ütköző stb.) tevékenység folytatásának lehetőségét az szmsz-re bízza.
A társasház szervezeti működési szabályzata csak a "nem lakás céljára szolgáló helyiségek használata, hasznosítása módjának megváltoztatását megtiltő határozat"-ról ír. Érzésem szerint esetemben nem erről van szó.

Önnek mi a véleménye?
Köszönettel.

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Külföldön dolgozom és sajnos a közgyűlésekre nem tudok elmenni.
Távollétemben megszavaztak a tulajdonos társak nagyobb összegű felújítást, amelynek munkálatait már be is fejezték, megkaptam a részemre eső közel 400 ezer forintos befizetési felszólítást. Persze a rám eső rész a legnagyobb, mivel enyém a legnagyobb lakás.
Kérdésem, hogy mit tehetek ez ügyben.

A 4/5-ös többség a közgyűlésen jelenlévők szerint értendő vagy a tulajdonosok alapján?
Nincs erről rendelet, hogy a finanszírozást is meg kell szavazni?
Segítségét előre is köszönöm!

A Társasházunk jelentős közös költség tartozás miatt indított pert első fokon a tulajdonossal szemben megnyerte, a másodfok januárra van kitűzve. A Tulajdonos továbbra sem fizet, nincs munkája, a nyugdíjának nagy részét az adóhatóság letiltotta. Egyedüli vagyontárgya amiből a több milliós hátralékát rendezni tudná: a lakása. A friss tulajdoni lap kikérésekor azt tapasztaltuk, hogy a lakást egy családtagjának ajándékozta ő pedig haszonélvező lett. A kérdésem az, hogy van-e esélye a társasháznak a közös költség behajtására, és mivel a per már zajlik: ki az alperes. Van-e lehetőség arra, hogy a családtagon hajtsuk be a tartozást. A tulajdonos változást a közös képviselőnek nem jelentették be, nullás igazolás nem készült.

Tisztelt Ügyvéd Úr,
Társasházi lakásomat bérbeadom, turistákat szállásolok el benne.Az önkormányzattól engedélyem van, idegenforgalmi adót fizetek.Összesn max 7 vendéget tudok fogadni akik 2-3 napokra jönnek általában.
A lakókat zavarja a "nagy "jövés menés, azt állítják, hogy én (vendégeim)többet használom a liftet, ami természetesen nem igaz mert a téli hónapokban szinte nincs vendég és egyébként is 60-70% körül van a telitettség. Igy az esetleges többlet használat kiegyenlíti egymást.Zavarja Őket továbbá, hogy a lakás előtti függőfolyósón dohányoznak, ott beszélgetnek, nevetgélnek.
- azt szeretnék, ha én emiatt kompenzációként magasabb közös költséget fizetnék azért is mert szerintük nekem ezen óriási nyereségem van, vagy

- hagyjam abba ezt a sikeres tevékenységemet.
Megfenyegettek, hogy ha nem egyezünk meg módositani fogják a szmsz-t, és igy a továbbiakban nem folytathatom a tevékenységet.

Van-e erre lehetőségük, mit tudok akkor tenni?
Tudják-e az szmszt az én hátrányomra módosítani,

Tisztelt Dr.Nagy és Társa Ügyvédi Iroda!

Egy társasház legfelső emeletén nagyobb kizárólagos használatban lévő terasz félig van befedve, mivel annak teljes befedése üvegházhatást keltene és ellehetetlenítené az ott lakók nyári időszakban való életét. A társasház falának szigetelése elkezdett repedni és ezért az említett lakás alatti lakások beáznak. Egy közgyűlésen határoztak a társasház lakói. Mivel a repedés megcsináltatása 3-4 millió körül lenne és önrészt is vállalni kellene, úgy döntöttek egy közgyűlési határozatban, hogy a legfelsőbb emeleti lakás teraszát teljesen befedik, mivel az olcsóbb. A lakás tulajdonosa nem engedte be a munkásokat. A napozóterasz befedésével a lakás értékéből veszítene. A határozat tudomásulvétele óta eltelt több mint 60 nap. Most az alattuk lévők birtokháborítási eljárást akarnak kezdeményezni a terasz befedéséért.

Kérdésem, hogy milyen lehetőségei vannak a tulajdonosnak? Ha elindul az eljárás, hivatkozhat arra, hogy a közgyűlési határozat jogellenes? Hogy kisebbségvédelmi jogokat sért, mivel lett volna más megoldás? Ugye elsősorban a közös tulajdonban lévő társasházról határozhatnak csak, és csak akkor térhetnek át magántulajdonban lévő átalakításokra, ha a közös tulajdon nem alakítható át? Hivatkozhatnak arra, hogy ez drágább megoldás volt? Mit fog mondani a jegyző? Mit kell tennie a tulajdonosnak, hogy külön szakértővel felmérjék a javítás lehetőségeit?

Előre is köszönöm a válaszukat!

Tisztelt Ügyvédnő!Azt szeretném tudni, hogy lakásszövetkezet hanyag munkavégzésével kapcsolatosan felmerült ügyemmel hova fordulhatok.
Problémám, hogy tavaly örököltem egy szövetkezeti lakást, amit az Ércbányász Lakszöv kezel.Sajnos a lakás az elmúlt 10 évben rendszeresen beázik.Hiába jelentem be, a lakásszövetkezet mindig kiküld egy-egy embert, gondnokot,vagy aki a valamikori vállalkozó volt, aki kb 10 éve végezte a szigetelést.Az ember mindig megnézi és szerintem nem csinálnak semmit. Mert hát a lakás meg ázik.Hivatkoztak már arra, hogy nem friss az ázás,festessünk ki,mert nem lehet látni (folt hátán folt) És addig nem hajlandóak velünk foglalkozni amíg nincs rendesen kifestve!!! Agyrém.Kértem, hogy hívjanak szakértőt, aki hőkamerával, vagy valamilyen technikai eszközzel meg tudja állapítani azt, hogy hol jut be a víz a szigetelés alá.Ezt megtagadták.Mondtuk, hogy addig nem festetünk ki amíg a tető nincs megnyugtatóan kijavítva,mert két idős szülőm lakott benne,akik a festéssel járó tortúrát nehezen viselték volna.Továbbá mondtuk, nem logikus addig kifestetni amíg a tető nincs megcsinálva,mert hogyha újból beázik oda vész a festés és a biztosító sem fizet évente csak egyszer.Azt válaszolták, hogyha újból beázunk, akkor a szövetkezet költségére ők kifestetnek.(Nyilván épeszű embernek nem ez a megoldás)Végül aztán mégis kifestettünk, mert édesanyám naponta azon kesergett, hogy néz ki a lakás és ő nem tud már ilyen lakásban élni.Festés után nem sokkal újból beáztunk.Akkor bejelentettük a szövetkezetnek az újabb ázást, mikor is kijöttek kb egy héttel az ázás után és megkaparták a már száraz foltot és aláíratták a 82 éves apámmal, hogy szakszerűtlen volt a festés ezért pörög le nem a beázás miatt.Persze a mennyezet továbbra is ázott.A szövetkezet minden esetben állította, hogy ki van javítva a hiba.Édesanyám hirtelen halála után, a télen édesapám lebetegedett és el kellett költöztetni a lakásból,mert állandó ápolásra szorul. Tavasszal édesapám nekem ajándékozta az ő tulajdon részét és én azzal a szándékkal fogtam neki a lakás felújításának, hogy el szeretném adni,mert nem tudok egy üres lakás után havonta 30 ezret alapjáraton kifizetni fűtésre és közös költségre.Bár a radiátorok majd egy éve le vannak zárva, mégis 26 ezer a fűtésszámla, amit eddig a lakszövnek fizettünk, idéntől vette át a távfűtő, s mivel az előző évről nincs adat így hatósági árszabás alapján ennyit számláz. Sajnos édesapám állapota miatt itthon ápolom őt és ezért nem tudok dolgozni és nagyon kevés pénzből élünk és nevelek egy iskolás gyermeket is.Vissza térve a lakás teljes felújításra, a felújítás alatt is beázott és akkor pont a mennyezet is le lett kaparva,gyönyörűen látszott a beázási folt,még vizes is volt,mert sikerült legalább azt elérnem, hogy akkor azonnal oda ment a gondnok és láthatta, hogy nem képzelődünk.Állítólag megint megcsinálták.Közben eltelt a nyár egy csepp eső nem esett, a lakás nem is ázott be.Elkészült a felújítás és a lakást meghirdettem eladásra.Azonban néhány nappal ezelőtt amikor a lakásban jártam megdöbbenve tapasztaltam, hogy a mennyezet újból ázik. Telefonon próbáltam elérni a lakásszövetkezetet, hogy bejelentsem, hogy a lakás ismét ázik és sürgős intézkedést kérek, mivel hogy meg van hirdetve.Két napon keresztül műszaki hiba miatt egyik telefonszámuk sem volt kapcsolható, így az ismert email címükre tettem bejelentést és kértem, hogy sürgősen hívjanak fel.Nos ez nem történt meg, az emailemre sem válaszoltak, nyilván való, hogy a fülük botját nem mozgatják.Mivel több alkalommal volt már személyes vitám a beázás miatt az apparátussal, többször kilátásba helyeztem, hogy a hanyag munka végzésüket nem fogadom el és jogi útra terelem az ügyet.Ugyanis az elmúlt 30 évben minden hónapban tisztességesen minden költséget az utolsó fillérig kifizettünk, legyen az felújítási vagy fenntartási költség-soha egy fillérrel nem tartoztunk,de sajnos a pénzünkért nem kapjuk az elvárható szolgáltatást.
Abban kérném a tanácsát hova forduljak, hogy tulajdonosi jogaimat érvényesíthessem?Köszönettel várom válaszát.W.I

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Az alábbi probléma megoldásában kérem a véleményét.

Egy lakótelepi ház lépcsőházából nyíló folyosóról közelíthető meg két lakás. Régen a két lakás egy tulajdonosé volt, aki a társasház közös területét képező folyosót saját célú használatra biztonsági ajtóval lezárta. A lezárt folyosórészen beépített szekrényeket épített és a falakat valamint a plafont lambériával burkolta.

Időközben a két lakást eladták, így azok két új tulajdonoshoz kerültek. A kisebbik lakást másfél éve vettem meg. A lezárt folyosón található beépített szekrényekben a szomszéd tárol/tárolt különböző tárgyakat. (Mivel a szekrények kulcsra zárhatóak, nem tudom, hogy jelenleg hány szekrényt használ.)

Az idén kezdődött szigorú katasztrófavédelmi ellenőrzések miatt a folyosó beépítésének megszüntetése lenne szükséges. Kérdésem az, hogy kinek a feladata/felelőssége a bontás: a társasházé, vagy a jelenlegi tulajdonosoké? A szomszéd a bontáshoz nem járul hozzá, a közös képviselő szerint pedig a bontás nem a társasház feladata. Az életveszélyes, jogszabályellenes beépítés csak engem, mint új tulajdonost zavar. Hogyan szüntethető meg a jelenlegi állapot?

Válaszát előre is megköszönve,
Tímea

Tisztelt ügyvédi iroda!
Birtokháborítással kapcsolatban szeretném a segítségüket kérni.
A felettünk lakó a lodzsánk fölé két hónapja (ő aljzatára az épület síkjából kilógó kb. 40 cm.-re mi födémünkre belógó) "esővetőt" csináltatott vagyis szagterelőt mivel már több éve azt mondja tőlünk bűz árad a lakásába. Megjegyzem amit csak ő érez, már többször lehívtuk de ő hajthatatlan. Ez év augusztusában bejelentést tettünk az önkormányzatnál a"esővető" és az állandó zaklatás miatt, mivel a felszerelés óta szinte minden nap locsolta a lemezt. Az önkormányzatnál azt mondták a zaklatással nem ők foglalkoznak csak a lemezzel, így birtokháborítási eljárás indult. Nem tudtuk bizonyítani a locsolást és ázást, az alattunk lakó is elmondta hogy őt is locsolja de mivel nem látjuk a kezében a vizet amikor önti így ez nem nyert bizonyítást. Az ázással kapcsolatban pedig az volt a szakértő véleménye hogy nem tudja 100%-osan kijelenteni hogy amiatt van a beázás mert felverték az aljzatukat ami nincs ugyan leburkolva de szakszerűen van felhelyezve az "esővető". Természetesen mindent tagadtak hogy ők nem locsolnak nem zaklatnak.
Azt szeretném kérdezni hogy az "esővető" felszerelése jogszerű e, és mit lehet tenni ha ezek után folytatódik minden.

Előre is köszönöm válaszát!

Tisztelt Szakértők!
Társasházunk tulajdonosainak kb. 1/3-a rendkívüli közgyűlés összehívását kezdeményezte a Közös képviselő tevékenységével kapcsolatos elégedetlenségek miatt. A közgyűlésen résztvevők beleegyeztek hangfelvétel készítésébe, hogy a jegyzőkönyv korrekt, precíz módon készülhessen el. A jegyzőkőnyv készítését a levezetést is végző közös képviselő vállalta, azt állította, hogy ez az Ö kötelessége. Még a jegyzőkönyv elkészülte előtt a közös képviselő megjelentette a határozatokat, anélkül, hogy a két megválasztott hitelesítő láthatta volna, és aláírhatta volna az anyagot. A részükre hitelesítésre átadott jegyzőkönyv tartalma köszönő viszonyban sincs a közel 3 órás időtartamú közgyűlésen elhangzottakkal, nem tartalmazza azokat a lényegi dolgokat amelyek miatt a közgyűlés összehívásra került. A hitelesítők kérték a hanganyag átadást, illetve meghallgatásának lehetőségét, de a közös képviselő megtagadta. Ugyancsak elutasította több tulajdonos hasonló szándékú kérését.
Jogszerű-e, hogy hitelesítés nélkül megjelentette a határozatokat, amelyek egyébként nem fedik a közgyűlésen elhangzott és megszavazott dolgokat?
Jogszerű-e, hogy nem adja át a hanganyagot, megtagadja a visszahallgatás lehetőségét a hitelesítőktől, illetve a tulajdonosoktól?
Kiadhatja-e a valóságtól eltérő tartalmú jegyzőkönyvet a hitelesítők aláírása nélkül?
Hogyan lehet megakadályozni?
MIlyen jogi eszközök állnak a tulajdonosok rendelkezésre a közös képviselő tevékenységével szemben?
Köszönöm válaszukat.
Ilona

Tisztelt Cím!

Aziránt szeretnék érdeklődni, hogy társasházunkban (lakásszövetkezetes) külső szigetelést fognak végezni.A lakásszövetkezet kötelezi a lakókat, hogy a redőnyöket szereltessék le esetleges hőhíd stb... kialakulása miatt , a szigetelés idejére, azt alakítassák át és úgy szereljék vissza. Pár lakásban új nyílászáró és pár hónapja felszerelt új redőny van.A szakszerű átszerelés jelentős költséggel járna, a redőny elvesztené korábbi minőségét, új lyukat kellene fúrni az új nyílászáróra stb...
Fentiekkel kapcsolatban az a kérdésem, hogy kötelezhet e a lakásszövetkezet saját ingatlanom esetében a redőny levételre és átalakításra? Amennyiben igen annak költsége kit terhel?
Köszönettel

Tisztelt Ügyvédnő/Ügyvéd Úr!

Egy 36 lakásos társasházban lakom. A földszinti részen csak nem lakás céljára használt helyiségek vannak, amikben üzletek, rendelők stb. működnek. Nemrég az egyik ilyen helyiséget a tulajdonosa (önkormányzat) bérbe adta és ott pékséget nyitottak. Azóta a lakók kb 1/3- ának az éjszakai pihenése hajnali 4.15 órakor befejeződik, mivel a pékségbe megkezdik a szállítást és rakodást, ami zárt ablakok mellett is olyan zajjal jár, hogy nem tudunk aludni. A házirend előírja, hogy 22.00 - 08.00 között nem lehet olyan tevékenységet végezni, ami a többi lakót zavarja. A bérbeadás tényét és hogy pékséget fognak működtetni benne csak a kiadás után közölte a lakókkal a közös képviselő.
Az egyik kérdésem az lenne, hogy kell- e a lakók beleegyezését kérni ilyen esetben a bérbeadásról?
A jegyzőhöz fordultunk és kérésére írásban beadtuk a fenti panaszunkat.
Milyen jogszabály alapján és milyen jogsértés miatt kellene, hogy eljárjon a jegyző? Mivel még semmit nem tettek, tőlünk kérik, hogy pontosan nevezzük meg milyen jogsértés miatt kérjük az eljárást, de hozzátették, olyat válasszunk amiben a kormányhivatalnak kell eljárni. Mert a helyiség az önk. tulajdona és ne saját magukkal szemben kelljen eljárni. Tényleg nekem kellene a jogszabályokat bogarászni és megkeresni, nem az eljárónak kellene tisztában lenni egy részletesen leírt panaszból, hogy az mit valósít meg?!
A másik dolog, hogy a felmerült problémával kapcsolatban megnéztem a lakás vásárlásakor megkapott alapító okirat másolatát (1977-es!!, legelső), amiben többek között az alap és a falak is közös tulajdonként fel van sorolva, viszont a földszinti nem lakás célú helyiségek sem valaki tulajdonaként sem pedig közös tulajdonként nem szerepelnek benne. Kellene hogy bele foglalják ezeket is? Akkor ezekre a helységekre vonatkoznak a társasházi előírások?

Válaszát előre is köszönöm!
Üdvözlettel,

Tisztelt Szakértő!

Kérdésem egy lakásszövetkezet tisztségviselőjének tiszteletdíja kapcsán van. Igazgatósági tagról van szó. Ezt az igazgatósági tagot a küldöttgyűlés felhatalmazta, hogy az elnököt helyettesítse ha 6 napnál hosszabb ideig van akadályoztatva. Ez meg is történt, úgy, hogy az elnök lemondott. Ekkor elővették a szövetkezeti ügyvéddel a kügy. határozatot. Az igazgatósági tag belépett az elnök helyére és elnöki fizetést vett fel. E mellett felvette a tiszteletdíját, mint igazgatósági tag is. Ezzel kapcsolatban a küldöttgyűlés nem határozott. Kérdésem, hogy felvehette e mindkét díjat. Majd egy évig tette ezt mire kiderült. Most van e lehetősége a küldöttgyűlésnek az egyik díj visszafizettetésére.

Köszönöm.

Üdvözlettel: József

Tisztelt Ügyvéd Úr!
A panelházban fölöttünk lakó szomszédunk szerintem többször is megszegi az együttélés írott/íratlan szabályait:
- rendszeresen ránk rázza a kutyák fekhelyéül szolgáló szőnyeget úgy, hogy az az ablakunkat veri,
- egy lakáson belül két staffordshire bull terriert tart,
- ezeket szájkosár nélkül sétáltatja,
- a kutyák egész nap csontot, vagy valamilyen kemény tárgyat dobálnak a padlóhoz, ami nagy zajt csap,
- többször eláztatott minket anélkül, hogy a biztosító felé kiállított volna igazolást erről,
- rendszeresen falat fúr hétvégén is.
Ezek mellett van egy csecsemő korú gyerekük.
Kérdésem az, hogy van-e esélye annak, hogy végre kilakoltassák őket a saját tulajdonú lakásukból, illetve milyen törvényes fellépési lehetőségünk van ellenük.
A közös képviselő sajnos nem elég együttműködő ezen a téren.
Válaszukat előre is köszönöm. Üdvözlettel - Sándor