Hozzászólások
- Katalin 47935 számú kérdése
- 2016-08-27
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Balatongyörökön egy belterületen fekvő kivett hétvégi ház, udvar besorolású ingatlant, vagy külterületen lévő zártkerti gyümölcsöst, gazdasági épülettel szeretnénk megvásárolni. A vásárlás előtt Budapest 13. kerületi lakásomat eladnánk.
A kérdésem az lenne, hogy ha az eladást követően 1 éven belül megtörténik a vásárlás, akkor az egyes esetekben kell-e illetéket fizetni a teljes vételár után, vagy csak a különbözet után, illetve milyen mértékű az illeték (4% vagy 10%). Köszönettel. Katalin
Tisztelt Katalin!
Ön kérdésében a lakástulajdonnal kapcsolatos cserepótló illetékkedvezmény és mentességre utalt, amely kedvezmény szabályait az Illetéktörvény (1990. évi XCIII. törvény, Itv.) határozza meg. A cserepótló kedvezmény alapján a vevőnek alacsonyabb visszterhes vagyonátruházási illetékkel kell számolnia, de az is lehet, hogy illetékfizetési kötelezettsége nem is keletkezik. Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok, illetve a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete [1990. évi XCIII. tv. 21. § (2) bek.]. A vevőnek illetéket nem kell fizetnie, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb [1990. évi XCIII. tv. 26. § (1) bek. y) pont]. A rendelkezésre álló egy évből nem lehet kicsúszni, egy éven túl már csak méltányossági kérelmet lehet az adóhatóság felé előterjeszteni. Azt is fontos tudni, hogy az eladás és a vétel közötti egy évet az adásvételi szerződés keltétől számítják, és naptári napot kell rajta érteni. Fontos, hogy az Illetéktörvény nem az építésügyi jogszabályokban megtalálható lakás fogalmát használja. A lakástulajdon (illeték szempontjából) a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri. Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet – a hozzá tartozó kivett területtel együtt – szintén lakástulajdonnak kell tekinteni. Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak [1990. évi XCIII. tv. 102. § (1) bek. f) pont]. A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke - ha a törvény másként nem rendelkezik - a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%, ingatlan, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ingatlan résztulajdonának szerzése esetén az 1 milliárd forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére kell alkalmazni a 4%-os illetéket, illetve az ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintot a tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni. Ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése esetén az illetékalapból az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4%-os illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében. Vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan - ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot - szerzése esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkentett forgalmi értékből az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4%-os illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében. [Itv. 19. § (1) bek.]. Ingatlanok tulajdonjogának cseréje esetén az illeték alapja – az Itv. 21. §-ban foglaltak kivételével - a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke . [Itv. 19. § (2) bek.]. Jelzem, hogy a vásárolni kívánt ingatlannal kapcsolatos egyes okiratok (tulajdoni lap, építési engedély stb.) ellenőrzése révén tisztázni kell, hogy a vásárolni kívánt ingatlan lakástulajdonnak minősül-e az Itv. szempontjából, mivel csak ez esetben lehet igénybe venni a kedvezményeket. Jelzem, az Ön által megadott információk nem teljesek és a szükséges okiratok hiányában a kérdésével kapcsolatban konkrét, felelősségteljes választ adni nem áll módomban, így ezt nem is tehetem. Emiatt a jelen válaszom nem minősül jogi tanácsadásnak, az csak informatív jellegű tájékoztatás és azzal kapcsolatban felelősséget vállalni nem tudok. Különös tekintettel arra is, hogy az Ön által feltett kérdéssel kapcsolatos konkrét, érdemi választ csak az egyes okiratok rendelkezésre állása esetén tudok adni.
Tisztelettel:
dr. Gáspár Sándor ügyvéd
8900 Zalaegerszeg, Békeligeti u. 1. I. em. 106.
telefon: +36/92 334-148
http://www.drgasparugyved.t-online.hu
drgasparugyved@t-online.hu
drsandorgaspar@gmail.com
- Attila 47816 számú kérdése
- 2016-06-03
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Visszterhes vagyonátruházási illetékkel kapcsolatban lenne kérdésem. Eladunk 20 millió forintért egy lakást Diósdon, ahol 50-50%-ban vagyunk tulajdonosok a feleségemmel. Én a saját részemből (persze kiegészítve) vennék 13 millióért nyaralót a Velencei tónál. A kérdés az, hogy ilyenkor mennyi lesz az illeték?
Válaszát előre is köszönöm!
Attila
Tisztelt Attila!
A 13 millió forintnak a 4 %-a lesz az illeték, tekintettel arra, hogy illetékkedvezményre csak lakások eladása-vétele esetén lenne jogosult, de a nyaraló nem felel meg ennek a feltételnek.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
http://www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu
- Vincze Zsolt 47812 számú kérdése
- 2016-05-30
Tisztelt szakértők!
Nejem házasságunk előtt vásárolt egy lakást, amiben együtt laktunk. Ő erre kötött egy adásvételi szerződést 2015 októberében, ami szerint 2016 márciusában a lakás tulajdonjoga átkerült a vevőre. Szeretnénk új lakást vásárolni, jelenleg nincs saját lakásunk.
- Meddig számítható az egy éve az illeték szempontjából úgy, hogy az új lakás és a régi közti különbözetre kelljen azt csak megfizetni?
- Valamint, az új lakásban én fele részben szerzek majd tulajdonrészt, a rám eső részre is érvényesíthető a feleségem tulajdonából értékesített rész az illetékszámításban?
Üdvözlettel
Vincze Zsolt
Tisztelt Zsolt!
1. Az eladástól számított egy év a "kritikus" időpont, a szerződések aláírása a döntő pont.
2. A kedvezmény lehetősége személyhez kötött, így Ön nem jogosult rá, de ezt a jogszabályi rendelkezést több alkalommal sikerült már "áttörnünk", így érdemes lehet konzultálnunk erről.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
http://www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu
- roli 47768 számú kérdése
- 2016-05-04
Tisztelt Ügyvédnő!
Több mint fél éve vásároltam egy lakást tulajdonjog fenntartással,viszont ezidáig nem kaptam a NAV-tól iletékről szóló felszólítást.Vagy az illeték csak a tényleges tulajdonossá váláskor válik kötelezővé?
Köszönöm megtisztelő válaszát!
Kovács Roland
Tisztelt Cím!
A jogszabály és a földhivatali osztály gyakorlata eltérő. Már a tulajdonjog-fenntartásos szerződéssel megnyílna az illetéktörvény szerint a fizetési kötelezettség, na de a földhivatali ügyintéző nem küldi a NAV-nak a NAV adatlapot, ezért Ön nem kap illetékről szóló fizetési felhívást.
Tisztelettel
dr.Koczka Judit ügyvéd
5600 Békéscsaba, Szigligeti u. 6.
+ 36 66 450055
koczkajudit@vodafone.hu
- F.N. 47700 számú kérdése
- 2016-04-04
Tisztelt Ügyvédi Iroda!
Vagyonszerzési illetékkel kapcsolatos kérdésünk a következő:
Értékesítettük lakásunkat, melynek bevételét 1 éven belül ingatlanvásárlásra szeretnénk fordítani - ezt beleírtuk az adásvételibe.
Most úgy áll a helyzet, hogy építkezésbe kezdünk. Ehhez először telket fogunk vásárolni, azaz bontandó lakóingatlant, amit lebontatunk és lakóházat építtetünk rá. A bontandó lakóingatlan értéke kisebb, mint a lakásértékesítésből származó bevételünk. Jól gondoljuk, hogy ez már így is illetékmentes lesz? Vagy érdemes megvárni, amíg telekké nyilvánítják (eladó szerint erre is van lehetőség) és akkor az eleve illetékmentes, ha 4 éven belül felépítjük rá a házat. Az új ház értékébe teljes mértékben beleforgatjuk a lakáseladásból származó bevétel maradék összegét. Az új ház értéke 2016-ban is illetékmentességet élvez?
Válaszukért előre is köszönettel!
Tisztelt F.N.!
Igen, jól gondolják. A szerzés nyomán már nem kell illetéket fizetni, annak ellenére sem, hogy lakóház udvar az ingatlan megnevezése. Ettől kezdve az építkezésnek és a időnek nincs jelentősége, nem kell további illetéket fizetni.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
http://www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu
- Marianna 47658 számú kérdése
- 2016-03-16
Tisztelt Ügyvédek!-r-nA szüleim szeretnének a nevemre vásárolni egy házat. Az jutott a tudomásunkra, hogy ha a szerződésben leírják, hogy a megvásárlásra került ház ajándék a szülőktől, akkor nem kell fizetni se ajándékozási, se ingatlanszerzési illetéket. -r-nA kérdésem az volna, hogy létezik e ilyen jogszabály, vagy rendelet?
Tisztelt Marianna!
Ez nem pontosan így van. A szülő-gyermek közötti ajándékozás valóban illetékmentes, de az ingatlan megszerzése miatt valakinek önök közül illetéket kell fizetnie! Ha a szülők megszerzik előbb, akkor nekik, ha közvetlenül Ön - ajándék pénzből - akkor Önnek.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
http://www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu
- Anna 47651 számú kérdése
- 2016-03-11
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Egy éve 2015. március 16-án foglalózták le a házamat, a teljes vételárat 2015. július 1-jén kaptam meg.
2015. április 5-én foglalóztam le a megvenni kívánt ingatlant, de az eladó 2015. május 6-án meghalt külföldön. A hagyatéki tárgyalás 2016. március 2-án megtörtént, ahol az örököst (aki német állampolgár) meghatalmazott ügyvéd képviselte. Az örökös el akarja adni nekem az ingatlant a kialkudott árért, de a munkája miatt még hetekig nem tud Magyarországra jönni átvenni a hagyatékát és aláírni az adás-vételi szerződést.
A venni kívánt ingatlan ára kevesebb mint az eladotté. Azt tudom, hogy ha az eladástól számítva egy éven belül veszek másikat olcsóbban, akkor nem kell szerzési illetéket fizetnem, azért
a kérdésem a következő: melyik időponttól számít az egy év? Három időpontom van:
1. az eladott ingatlan foglalója (2015 március 16.)
2. a venni kívánt ingatlan foglalója (2015. április 5.)
3. az eladott ingatlan teljes vételárának a kifizetése (2016. július 1.)
Válaszát előre is köszönöm: Anna
Tisztelt Anna!
Az nem derül ki a leveléből, hogy az adásvételi szerződéseket mikor kötötték, pedig ennek van jelentősége. Az örökös az örökhagyó hagyatékával az esetleg önnel korábban megkötött szerződést is örökölte.
Tisztelettel
dr.Stein Barnabás ügyvéd
8000 Székesfehérvár, Vár krt. 23. I/6.
+36 30 2377413
steinbarnabas@t-online.hu
- Tamás 47643 számú kérdése
- 2016-03-09
Tisztelt Ügyvéd Úr, Ügyvédnő!
Adózással és illetékkel kapcsolatban lenne kérdésem. Volt egy lakásom, amelyet 2014-ben 8 millió forintért vettem, 2016-ban pedig 14.5 millióért eladtam. Ezen kívül nincs is más ingatlan a tulajdonomban. Az eladástól számított egy éven belül (hamarosan) venni fogok egy lakást 24.3 millióért.
A kérdésem az lenne, hogy várhatóan mennyi illetéket, illetve adót kell ez az egész után fizetnem?
Tudomásom szerint az illetéket 24.3 - 14.5 millió után kell majd fizetnem.
Ezen kívül úgy tudom, hogy az előző lakás eladásával szerzett jövedelmem (14.5 - 8 millió) 90%-át kell alapul vennem, mivel 2 év után adtam el. Az így kapott összeg után kell 16% SZJA-t fizetnem a következő adóbevallás határidejéig.
Javítson ki, ha nem így van. Mindenesetre a második tételt kifejezetten magasnak találom. A NAV egy leírásában azt találtam, hogy méltányossági kérelemmel lehet élni többek között akkor is ha:
"A jövedelem felhasználását illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra fordítja."
Esetemben erről van szó, az összeget teljes egészében a családom lakhatása miatt forgatom be az új lakás vételárába. Ha élni szeretnék ezzel a méltányossági kérelemmel, akkor ezt mikor kell megtennem? A NAV fog küldeni egy levelet, hogy fizessem be az eladás miatt esedékes SZJA-t? Erre kell reagálnom a kérelemmel? Vagy nem kapok levelet, csak majd a következő adóbevallásban bevallom ezt a tételt is és akkor kell valahogy küldenem ezzel kapcsolatban egy kérelmet? Mi ennek a menete, illetve mire számíthatok? Elengedik, mérséklik, részletfizetést kaphatok?
Köszönettel,
Tamás
Tisztelt Tamás!
Az eladás nyomán keletkező adót az ingatlanjog.hu adókalkulátorával kiszámolhatja, de alapvetően helyes a levezetése.
Az illetékszámításra pedig helyes a számítás, az eladott és a vásárolt ingatlan forgalmi értékének különbsége után kell 4 % illetéket fizetni.
A méltányossági kérelem kapcsán nincsenek pozitív tapasztalataim: próbálkozni lehet, de nem biztatom. A kérelmet az eladást követően azonnal be lehet nyújtani.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
http://www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu
- Tímea 47603 számú kérdése
- 2016-02-24
Üdvözlöm! Érdeklődöm, hogy most hogy így felmentek az ingatlan árak nem fog e változni az új lakasokra jaro 15 millioig illetékmentesség.ugyanis 2008 ban vettünk a családban gazonlakadt 9.5 millioert illetekmentesen. Most ez kb 20 milliot ér már. Most is kinéztünk egy lakást új építés pici garzon es 19.9 millio.nem várható hogy a piaci árakhoz igazitsák a kedvezményt? Ezt esetleg hol lehetne kezdeményezni? Hallani hogy állampolgarok is adhatnak be ide oda javaslatokat, de hova ki az illetékes? Es hogy kell intézni?köszönöm
Tisztelt Tímea!
Nem tudok ilyen tervről vagy javaslatról, és egyelőre nem is tartom valószínűnek, mivel nemrégiben volt ezen a területen változás. A javaslattétel legegyszerűbben a saját országgyűlési képviselőn keresztül valósítható meg.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
http://www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu
- István 47599 számú kérdése
- 2016-02-23
T. Ügyvéd úr!
Illeték szempontjából a csere-mentesség (Ill. tv. 21 p. (2)) abban az esetben is megilleti a vevőt, ha a vásárlás után 12 hónapon belül értékesít egy másik lakásingatlant (családi házat), de közeli hozzátartozójának?
Tisztelettel,
M.István
Tisztelt István!
Igen.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
http://www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu
- Géza 47589 számú kérdése
- 2016-02-18
Tisztelt Ügyvéd úr,
nem teljesen világos, hogy hogyan történik az illeték kiszabása, ha tulajdoni hányadot adok el, de teljes ingatlant veszek.
Konkrétan eladnám az 50%-os tulajdoni hányadomat pl. 35 millióért, és vennék egy másik ingatlant 100%-os tulajdonként 30 millióért. Ez esetben ugye nem kell illetéket fizetnem? (Mivel végülis nem nőtt az ingatlan-vagyonom értékét tekintve)
Változtat-e valamit a dolgon, hogy ha a tulajdoni hányadot közeli hozzátartozónak adom el, tehát ő sem fizet illetéket?
Tisztelt Géza!
A tervezett számokat figyelembe véve nem kell illetéket fizetnie, ha a két ügylet egymáshoz képest egy éven belül történik.
Az sem változtatja meg a helyzetet, ha az Ön vevője egyenes ági közeli hozzátartozója, azaz Ő sem fizet illetéket.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
http://www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu
- Norbert 47561 számú kérdése
- 2016-02-08
Tisztelt ügyvéd úr!
Egy kis segítséget szeretnék kérni, van egy lakás (jelenleg terhelve van, de most tekintsük teljesen tehermentesnek) 3 tulajdonossal (50%, 25-25%-os arányban). A tulajdonosok eladhatják-e egymásnak a részüket egy jelképes összegért mondjuk 100ezer forintért? hiszen akkor csak 4%-os illetéket kell fizetni az állam felé, nem úgy mint ajándékozásnál a 9%-ot. Tehát ha mondjuk 6 milliót ér a lakás (3 milió, 1,5 - 1,5 millió arányban) akkor az 1,5milliónak a 4%-át kell fizetni, jelen esetben az 50%-kal rendelkezőnek hiszen ő venné meg a 25%-os részét, de mégse 9%-ot ahogyan az ajándékozásnál van. Lehetséges ez? ha nem milyen megoldás létezik? van minimum ár amiért lehet csak eladni?
Nagyon szépen köszönöm válaszát előre is!
További szép napot!
Üdv Norbert
Tisztelt Norbert!
A fenti módon szerződni semmisséget eredményez, esetleg büntetőjogi következményei is lehetnek, de az illeték kijátszására egyébként sem alkalmas. A NAV ugyanis kiszabja az ajándékozási illetéket a forgalmi érték és a "vételár" különbözetére. Az ajándékozási illeték alól széles kedvezmény illetve mentesség-paletta áll rendelkezésre, egyáltalán nem biztos, hogy jogellenes megoldásokhoz kellene eleve fordulni. (Persze egyáltalán nem szabad.)
Tisztelettel
dr.Stein Barnabás ügyvéd
8000 Székesfehérvár, Vár krt. 23. I/6.
+36 30 2377413
steinbarnabas@t-online.hu
- András 47485 számú kérdése
- 2016-01-08
Tisztelt Ügyvédek!
Piaci áron kb 10 millió Ft értékű lakás vásárolok meg 4 millió Ft-ért. Úgy, hogy a 75 éves tulajdonos még benne fog lakni élete végéig, ami szerződésben lesz rögzítve. A haszonélvezetet nem kér. Érdeklődöm, hogy a földhivatal így milyen illetéket állapít meg?
Üdv.: András
Tisztelt András!
Az illetéket a NAV fogja megállapítani, és a számok ismeretében nem tartom kizártnak, hogy nem 4 mFt lesz az illeték alapja, hanem magasabb - a pontos számot ők fogják meghatározni - amelynek 4 %-a lesz a fizetendő illeték. Elvileg az is elképzelhető, hogy az "ügy" átsiklik" a NAV rostáján, de erre látok kisebb esélyt a valós forgalmi értéktől jelentős mértékben eltérő vételár miatt.
Tisztelettel
dr.Nagy Zoltán ügyvéd és dr.Lados Melinda Szibilla ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
http://www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu