Kedves István!
Egy hosszabb cikket írtam ezzel a kérdéssel kapcsolatban, amely a válaszokat is megadja Önnek:
És íme a cikk:
Az IBH Depo és társai
A kétezres évek közepének sajátos magyar – bár talán nem is csak magyar – banki hitelezési eleme a deviza (CHF, EUR, JPN) alapú lakásvásárlási és/vagy szabad felhasználású hitelezés megjelenése, annak elsöprő népszerűsége, elterjedése, majd „bedőlése”. A „bedőlés” hitelszerződések tízezreinek (százezreinek?) banki felmondását jelentette, ami pénzintézeti részről a zálogjogok és a vételi jogok érvényesítését, a családok részéről az ingatlanok elvesztését – és sok esetben életek összeomlását - vonta maga után. A felmondások nyomán meginduló végrehajtási eljárások és úgy általában a magyar végrehajtási rendszer anomáliai magukban hordozták a szerencselovagok megjelenését, sorra alakultak azok a cégek, amelyek a végrehajtás alá került ingatlanokkal próbáltak üzletet csinálni. A terv minden esetben közös, vonzó üzleti lehetőséget mutatni az érdeklődőknek, velük szerződéses kapcsolatra lépni, és „eladni”, hogy a vonzónak látszó ingatlan nemcsak vonzó, de annak megszerzése reális cél, és ehhez a célhoz a szerencselovag vezet el.
Miként akarták ezt elérni? Kurrens helyen bérelt iroda, csili-vili berendezés, simulékony managerlányok és managerfiúk, lehengerlő előadásmód a vonzó üzletről, szolid presszió az azonnali szerződéskötésre. Jelen sorok írójának több alkalommal volt szerencséje ilyen managerekkel találkozni és beszélni, összbenyomásként legyen elég annyi, hogy három percben én is tudnék az atomerőművek működéséről hangzatos – szigorúan előre betanult – kijelentéseket tenni, néhány laikus hallgatót el is tudnék varázsolni, de egy közepes felkészültségű, fizika fakultációra járó középiskolás az első kérdésével romba döntené a szépen felépített próbálkozásomat. Bár annyiban mégis fals a fenti példa, hogy ezek a managerek egy felkészült ügyvéd ellenében is folytatták meggyőzési tevékenységüket, hangoztatva, hogy az ügyvéd kérdései, javaslatai mind-mind a nem kellő hozzáértésből és kisszámú tapasztalatból fakadnak, ellenben az ő praxisukban a negatív események előfordulásának kockázata nulla, és nem is értik azt a felesleges akadékoskodást, amellyel a szőrszálhasogató ügyvéd megkísérli megakadályozni azt, hogy az ügyfél megkösse élete üzletét, és hozzájusson a vágyott ingatlanhoz.
„Kedvező áron akar lakásoz jutni?” Kérdezték a reklámszövegekben, és próbálták elhitetni az erre fogékony ügyféllel – nevezzük ügyfélnek azt a naiv ingatlanvásárlót, aki ezekkel a szerencselovagokkal szerződéses kapcsolatba lépett - hogy tízmilliós ellenérték fejében hozzá lehet jutni harmincmilliós ingatlanhoz. Mit kell tenni mindezért? Először is megbízási szerződést kell kötni, ill. megbízási díjat kell fizetni a cégnek, amely aztán majd elintézi, hogy a kiválasztott lakás egy ködös követelés- vagy kevésbé ködös lakásvásárlás keretében a megbízó tulajdonába kerüljön. A megbízási díj megfizetése és a rendkívül szigorú titoktartási rendelkezések aláírása után lehetett válogatni az ingatlanok között, amelyben – nem mellesleg – sok esetben még benne lakott az eredeti tulajdonos, aki még nyögte a kölcsöntörlesztés terhét vagy próbált megoldást találni a felmondott kölcsönszerződésből való kilábalásra, de semmit nem tudott a háta mögött létrejövő szerződéses kapcsolatokról. A felkínált ingatlanok kapcsán csak az a lényeges szempont, hogy vonzó legyen, alkalmas legyen az ügyfél érdeklődésének felkeltésére, meggyőzésére, és a szerződés aláírására. Fontos megjegyezni, hogy cégünk a megbízási díj átvételét követően már jól érezte magát - úgy is érthetjük, hogy esetében a „lé határozza meg a tudatot” - és ez részéről abban is megnyilvánult, hogy a korábbi lelkesedése jelentősen alábbhagyott, simulékony modorával inkább kivetette hálóját a következő potenciális megbízóra.
A megbízási szerződés aláírásáig a „nagyon jó ingatlan lesz”, „nagyon jó áron vehet ingatlant”, „sietni kell, mert hatalmas az érdeklődés” és a „két hónapon belül be tud költözni” kifejezések hemzsegtek a kommunikációban. A szerződés aláírását követően, de főként a megbízási díj átvételét követően megsokasodtak a fel nem vett telefonhívások, az elmaradó visszahívások, az időhúzó megjegyzések, és előkerültek a korábban kizártnak tekintett problémák, úgy is, mint a „gond van a bennlakóval, mégsem akar kiköltözni”, „technikai akadály merült fel, egy kicsit várni kell”, „a hitelező banknál valaki akadályozza a munkánkat” stb.
Miért nem teljesültek ezek a szerződések? Részben azért, mert nem volt ilyen szándék a cégek részéről, másrészt a szándék megléte esetében a szakmaiatlanság – nevezzük alkalmatlanságnak – kizárta azt, hogy a szerződések teljesüljenek. Nem volt reális és elérhető cél az ügyfél tulajdonszerzése és rövid határidővel a birtokba lépése.
A teljesítés reményében az ügyfél jellemzően előbb bizakodott, majd a teljesítés elmaradását tapasztalva egyre inkább türelmetlenkedett, majd habitustól függően ügyvédi segítséget kért vagy saját erőből próbálta megoldani a helyzetet és legalább a már kifizetett megbízási díjat, vagy vételárrészletet visszaszerezni. Amíg a szerencselovagunknak érdeke fűződött a békés megoldásokhoz, addig néhányszor sikerrel járhatott az ügyfél vagy az ügyvéd, de ha elfogyott a pénz, vagy kisebb ütemben jöttek be az újabb pénzek a további ügyfelektől, akkor bizony már erre sem volt esély. Tipikus, hogy ekkor már elérhetetlen a manager és a cég irodája, a behatóbb vizsgálat pedig kimutatja, hogy a cégnek vagyona nincs, ellene polgári peres eljárást kezdeményezni nem sok értelme van, talán a büntetőfeljelentés vezethet eredményre, de az is csak az esetleges bűncselekmény felderítését és a bűnösök megbüntetését célozhatja, abból pénzt visszaszerezni nem lehet. Büntetőjoghoz kevéssé értő ügyvédként az a feltételezésem, hogy a cégek ilyetén működése kimeríthet jó néhány büntetőjogi tényállást, csalás, sikkasztás, piramisjáték és tiltott pénzintézeti tevékenység kifejezések röpködhetnek a hozzáértő büntetőjogászok között.
Ki a felelős?
Elsődlegesen nyilván - nyilván! – a szerencselovag és a teljes munkatársi köre, aki kétes szándékkal, kétes üzelmekbe bocsátkozik, és ennek keretében százszámra ejt tévedésbe embereket és okoz nekik kárt. Felelősek mindazok a közvetítők, ingatlanközvetítők, akik az ügyletnél „felhajtóként” vállalnak szerepet, népszerűsítik a „terméket”, növelve a pórul jártak lehetséges körét. Felelős azonban az ügyfél is, aki hagyja magát átverni, megvezetni és becsapni.
Az utóbbiakhoz szólnék még néhány szót! Ha felmerül egy olyan üzleti lehetőség, amellyel kapcsolatban százezres, milliós nagyságrendű szerződés aláírását akarják – némi presszió segítségével – elérni, akkor mondja ki hangosan az alábbi mondatokat és járjon el ezek szerint:
Első példamondat: „Nincs ingyen vacsora! Nem lehet tizenmilliós ellenérték fejében harmincmilliós ingatlanhoz jutni.” (Tegye fel magának azt a kérdést, hogy ha ennyire vonzó az üzleti lehetőség, akkor miért nem aknázza ki azt maga a szerencselovag? Az lenne az ars poeticája, hogy nekünk segítsen tízmilliós nagyságrendben pénzt keresni? Ugye, nem?)
Második példamondat: „Ez a lehetőség olyan szép, hogy nem is igaz. Azaz nem is igaz!”
Harmadik példamondat: „Ügyvéd nélkül a szemetet sem viszem le, nehogy a kuka mellett egyedül kísértésbe essek és aláírjam a szerződést.” (Nem haszontalan tehát előzetesen gondoskodni a megfelelő jogi képviseletről, és ügyvédünk tanácsait megfogadni a szerződés esetleges aláírása és a kockázatvállalás előtt. Jómagam nem szeretek a rossz hír hozója lenni – bár ez a szakmánk, hivatásunk gyakori velejárója – ezért végtelen szomorúsággal tölt el, amikor a fentiekhez hasonló ügyekben utólag keresnek meg ügyfelek, akik számára nem tudok biztató véleményt adni.)
Miért lett a cikk címe az „IBH Depo és társai”? Talán ez a cég a legismertebb a fentebb leírt tevékenységet folytató szerencselovagok közül, amely azonban szerencsére már nem működik, nincs meg a csilivili belvárosi ingatlan, nincsenek vonzónak látszó ingatlanok, nincsenek lehengerlő stílusú managerek, nincs semmi… Azaz valami mégis van, a cég egyik vezetője előzetes letartóztatásban, a másik pedig a temetőben… és még valami maradt: károsultak tömkelege, akik most nem tudják elfogadni azt a választ, hogy esélyük sincs a pénzüket visszakapni, hiszékenységükért keményen megfizettek.
Sajnos azonban vannak még olyan cégek, amelyek jelenleg is aktívak, a fenti elven működnek, és egyetlen céljuk az Ön pénzének a megszerzése egy vonzónak tűnő ingatlanügylet ígéretével. Amennyiben azonban a fenti három alapelvet magukévá teszik, úgy önöket nem fenyegeti az, hogy a jelenleg is működő cégeknél eltűnnek a megbízási díjként és/vagy vételárrészletként kifizetett összegek anélkül, hogy a nagyon vonzó ingatlan – vagy akármilyen ingatlan - a tulajdonukba került volna.
Budapest, 2017. augusztus 5.
dr.Nagy Zoltán ügyvéd –
Tisztelettel
dr. Nagy Zoltán ügyvéd
1068 Budapest, Városligeti fasor 24.
+36 1 352 7290
www.drnagy-ugyved.hu
info@innosec.hu