Ingatlanjogi kérdés-válasz archivum

Tisztelt Ügyvéd Úr/Asszony!

Egy új építésű lakást vásároltam 2018 evvegen Budapesten, természetesen az átadása csúszással tortent, több mint fél évvel.
A kivitelezési munkakkal voltak gondok de 2019 nyáron a birtokbaadas megtörtént. Még ezelőtt kértem hogy a nyomáspróba és egyéb garancia jegyeket adják át majd erre egy személyes megbeszelest kert a kivitelező ahol elmondta ilyen nincs és nem muszáj megvenni a lakást visszavásárolja, persze akkor már jóval többet ért (illetve extra dolgokat is vettem bele, redőny, klíma stb, amit szintén nem fizetett volna ki…) Volt olyan lakó akinek előszerződése volt és kötbér fizetésre azt mondta a kivitelező hogy felejtse el, ellenkező esetben nem lesz vegleges szerződése vagyis lakása. Természetesen az ügyvédje ott volt mellette, aki az elő és végleges szerződést is csinálta amiért a vevő fizetett 1%ot ami nem kevés de hát ilyen több lakásos tarsashaznal mindig a kivitelező ügyvédje intézi a szerződést, és semmilyen szinten nem képviseli a vevő vagyis ügyfele érdekeit…

Azert írtam ezt le, mert így kicsit lehet látni a múltat és tapasztalatuk alapján biztos vagyok benne hogy tudni fogják melyik a legjobb/eredményesebb út számomra.

Ami kérdésem lenne:
1) Nem kaptam a lakásról semmilyen garancialeveket mert tulajdonképpen megzsaroltak, pontos műszaki tartalom, mérési jegyzőkönyvek,még energia tanúsítványt sem adtak, egyedül birtokbaadasi jegyzőkönyv van. Kerhetem ezt most még tőlük?
2) A birtokbaadastol számított 3 évig van garancia a lakáson? (Nem a szerződés aláírásától?)
3) Mindenre 3 év van vagy a nagyobb elemekre födém stb több év garancia is van?
4) Sajnos nem 3 rétegű hanem 2 rétegű üvegek vannak így parasodik az ablak, erre a válasz az volt hogy szellőztetni kell, penész még nincs, a műszaki leírásban is 2 rétegű volt, de attól tartok az ablakokon a parasodas nem fog megszűnni. Ezzel érdemes valamit csinálni? Ha igen milyen lépést tegyek?
5) A terasz nagyon rondan lett lerakva, félő hogy fel van fagyva, és az alattam lévő lakó ázni fog. Sajnos a lakásom részei amik érintkeznek a terasszal ott már a szegély léc leesett/ felpupusodott vagyis vizesedik. Ez a birtokbaadasin is rajta van, illetve az is hogy a műszaki papírokat nem kaptam meg. Itt annyit mondanak, hogy az a fuga kiesett a jarolapok közül (1 éves lakásnál!!!) ott újra fugaznak majd. Ezzel nem oldják meg a problémát, mit csináljak? Igazságügyi szakértő? Vagy műszaki ellenőr vagy egy szakember akivel vitatkozhatnak? Egy részben fel kellene szedni a jarolapot és akkor kiderül hogy van-e alatta szigetelés vagy sem,csak félek hogy utána azt mondják hogy megbontottam és így nincs garancia. (Csak ezzel lehet kideríteni hogy lett lerakva, van-e szigetelés, fel van e fagyva stb) Elég nagy felületről beszélünk ez költséges és ha későbbiekben azik majd a lakásom az sokba fog kerülni. Ha áztatatom az alsó szomszédot akkor a tarsashaznak kell megcsinalnia de azt is mi lakók fizetjuk ki, ha jól tudom a terasz javítása mégha a lakáshoz is tartozik a társasház koltsege.
6) Végezetül a közös képviselő a kivitelező embere, aki a társasházban lévő hibákat összeírja, de semmi nem történik. Hogyan tudunk ez ellen fellépni? Gondolom rugjuk ki, és utána ha nem teljesít?

Talán még nem vagyunk megkésve mert ezt a projekt céget is kb max 1 év múlva felszámolják utána sajnos semmit nem tudunk csinálni… így drága közös kepviselonk meg is jegyezte hogy ne lazadozzunk mert akkor a cég megszűnik, és semmilyen garanciális javítást nem végeznek el, vagyis ő úgy védi az érdekeinket mint az ügyvéd aki a kivitelező ügyvédje de még is mi fizettük.

Elnézést a hosszúra nyúlt levélért, és előre is köszönöm segítségüket

Üdvözlettel
Béla

Tisztelt Szakértő!
Ősz elején adásveteli szerződést írtunk alá a férjemmel egy még épülőfélben lévő társasházi lakásra. Csokot és támogatott lakáshitelt igényeltünk az ingatlan megvásárolásához, amire már aláírtuk a bankkal a szerződéseket, illetve az ingatlan vételárának kb 28%-át önerőként már átadtuk, a földhivatalban márciusig széljegyen szereplünk. Az adásvételi szerződésben az szerepel, hogy a kivitelezőnek év végéig be kell adnia a használatabvételi engedélyhez való kérelmet. Ez nem fog megtörténni a határidőre. A kivitelező most azt szeretné, hogy egy újrakalkulált árral módosítsuk az adásvételi szerződést, illetve új dátumokat írjunk bele. Ellenkező esetben, felmondja a szerződést, megkapjuk a már kifizetett összeget plusz a foglaló összegét. A szerződésben jelenleg az szerepel, hogy a szerződést felmondani csak a bank hozzájárulásával lehet.
A kérdés az lenne, hogy amennyiben ő év végén szerződést szeg azzal, hogy nem szerzi meg a használatbavételi engedélyt, és mi bepereljük, az ingatlanra kerül-e perfeljegyzés a földhivatalnál?
Válaszukat előre is köszönöm,
Klaudia

Tisztelt Ügyvéd Úr!
Szeretném a segítségét kérni, utólagos engedélyeztetéssel kapcsolatban.
2014-ben vásároltunk párommal egy 1023m2 nagyságú szántó megjelölésű zártkerti ingatlant(földet).
Azzal a céllal , hogy egy lakható gazdasági épület épüljön rá (ottlakás céljából).
Művelési ág alól kivonásra 2016 évben került, mivel ez építéshatósági osztályon "mindössze" ennyi hiányzott a célhoz.
Ámde most jön a fekete leves. Kiderült, hogy a szomszéd a telekhatárát jelző kerítést potom 1m-el kintebb tette,persze ez a azorgalmi út szélességének rovására, illetve a másik szomszéd épített egy hobbi házat (15-20m2) nem tartva a a telekhatártól minimum 5m elhelyezhezőségre vonatkozó szabályt.

Azt tanácsolták (hivatali ügyintéző) jelentsük fel Öket.
Természetesen ez nekünk nem volt megoldás.
Mi nem szerettünk volna senkinek sem ártani.
Azóta a szorgalmi út szélessége miatt adódó gond megoldódott.

Megelégelve ezt a sok csiki-csukit építeni kezdtünk.
Jelenleg egy 40 m2 alapterületű (szerkezetkész) , 2 szintes házikó épült rá.
A műholdas térképre ezév tavaszán került fel az épület. Tető alatt volt már tavaly összel.
Szeretnénk utólagos engedélyt kérni, és természetesen meg is kapni.
Mire számíthatunk ha megfelel az épülte a szabályoknak, és nem kell alakítani, átépíteni rajta?
Milyen összegre kell készülnünk büntetés gyanánt?
Hogyan tudjuk ezt az építményt legalozálni?
Lebontani semmiképpen nem szeretnénk.

Várjuk segítő válaszát.
Tisztelettel

Üdvözlöm!
2019 júniusban vásároltuk meg egy 4 lakásos társasház egyik lakását. A lakások földszintesek, felső szomszéd nincs. Sajnálattal tapasztaljuk, hogy bár normál életvitelt folytatnak, nem hangoskodnak, a szomszéduntól nagyon erős lápés és kopogó hangokat hallunk. Egyértelműen a födém hozza a hangokat, mely e-gerendás, betonfödémes kivitelben készült. A 3 éves kisfiam a döbögés miatt fél, alszavarai lettek. A kivitelező egyenlőre mossa kezeit. A jövö hét végén egy hitelesített zajvizslatot figunk végeztetni. Amennyiben a vizslat azt támaszja alá, hogy a lakás nem felel meg a vonatkozó akusztikai előírásoknak, érdemes-e belemenni egy perbe a kivitelezővel? Mik a tapasztalatok?

Válaszát előre is köszönöm!
M. Katalin

Kérem szíves válaszát, hogy jelenleg panorámás ingatlanunk új szomszédja úgy kívánna a bontás után építkezni, hogy az új ingatlanát oly mértékben az ingatlanunk elé tolná, hogy elveszne az ORSZÁGHÁZ panorámánk. Milyen jogi eszköz van arra, hogy ezt ne tudja megtenni az új szomszéd, mivel az ingatlant anno ezért vásároltam meg 5 éve, hogy ezt a látványt élvezzem. Ha mégis megteszi a szomszéd mivel építési engedélyt kapna a jelenlegi ház lebontása után a telekre, akkor milyen kártérítést követelhetek a forgalmi érték százalékában?
Köszönöm megtisztelő válaszát.
Tisztelettel: Németh Ferenc

Kedves Ügyvedek!

Kérdésem arra irányulna, hogy van-e valamilyen ptk âltal, vagy egyéb más jogszabályban meghatározott rendelet, ami a követekzô esetben alkalmazható. Szerzödésünk egy újépítésû házról szól. Kötbér ez esetben nem volt meghatározva, de amúgy is csak azokra a késedelmes napokra lett volna számolva, amelyek a beköltözést hátráltatják a használatbavételi engedély csúszása miatt. Tulajdonjog már minket illet, több, mint fél éve beköltöztünk, minden engedély megvan, belsô munkálatok befejezôdtek, de kint még nagyon sok elmardás van. Kerítések, járdák, kocsibeálló. Az építtetô most azzal igazolja magát, hogy az elszámolásból eredô, azaz a többletkötség kifizetése után kezdi csak meg a munkálatokat. Ezt nem tartjuk jogosnak, hiszen a vételárral már kifizettük ezeket a munkálatokat is. Volt szó letétbe helyezésrôl is, de mi ezt kötbérhez szeretnénk kötni, az építtetô ebbe nem nagyon, vagy csak igen minimalis (500-1000 ft/nap) összeggel menne bele. Ilyen esteben mit tudunk tenni? Szerzôdésben nincsen várható befejezés dátuma, csak a jogerôs használatbavételi, albetét stb. Ezekre a késedelmes napokra lett volna kötbér, de itt nem volt semmi gond. Azóta viszont eltûnt az épîttetô. Nem reagál semmilyen módon (e-mail, telefon) és nem tartja magát a megbeszéltekhez, az ügyvédi letétbehelyezés kapcsán. Mit tudunk tenni? Mennyire van eselyünk, ha jogi útra tereljük az ügyet?

Köszön szépen elôre is a válaszukat!

Tisztelt Szakértő!
2017ben átadott családi ház viacolorral készített járdája és kocsibeállója több helyen megsüllyedt. Vonatkozik-e erre garancia?
Köszönöm

Tisztelt Hölgyem/Uram!
A következő problémát szeretnénk megoldani.

Vásároltunk egy telket egy ingatlannal újépítésűt.
Ez egy 3 lakásos sorház.A legbelső a legnagyobb telekrésszel a miénk.
A probléma az ,hogy kertrendezéskor derült ki számunkra ,hogy a telekméret nem a szerződés szerinti nagyságú(360nm) hanem csak 300nm.
A papírokon a nagyobb méret szerepel.
Kiderült,hogy a hátsó szomszed aki a 3 lakástól független 54nm ert"elbitorolt"..és az építettőnk ezzel nem foglalkozva (vitát kerülve)..egyszerűen felhúzott egy kerítést mondván ott a telekhatár.
Nyilván nekünk ez igy nem felel meg .
Szerződés szerinti telekméretet szeretnénk.Az eltérés igen jelentős.
Mintha ez két ügyet vonna maga után egyrészt az építetővel kötött szerződés hamis adatokat tartalmaz a méretet illetően.
Másrészt a szomszédot felszólítanánk hivatalosan hogy adja vissza a telekrészt és a kerítés a megfelelő helyen legyen.
Ebben kérnénk a segítségét.
Hogyan induljunk el.
Mi a lehetséges végkifejlete ennek a történetnek?
Köszönettel:Andrea

Tisztelt Ügyvédi Iroda!
Problémám a következő: 2018.szept.14-én lefoglalóztam egy új építésű társasházban 1 házat (2 házból áll).
Az építtető (ő az eladó) elnézte az első fizetési határidőt okt.15-re.Az adásvételin nov.30. volt. Természetesen nem fizettem.
Ezek után minősíthetetlen hangú e-mailokat küldött. Felkerestem egy ügyvédet, akivel együtt eladó+ő ügyvédje felkerestük és egy adásvételi módosítást készítettünk,amiben én azt hittem jobban vannak védve az én érdekeim.
Egészen addig amíg el nem jött a következő határidő: 2018.12.31.fizetési határidő,amennyiben a műszaki átadás-átvétel megtörténik. Nem történt meg,közel sincs olyan állapotban,hogy elindítsa,nincs közmű,csak gáz. Ismét leültünk tárgyalni,nem engedik,hogy ügyvédi letétbe helyezzem a pénzt.Csak és kizárólag az eladó számlájára utalhattam,de még azon a napon.Következő fizetési határidő 2019.01.31 HA a birtokba adás megtörtént. Biztosan nem lesz belőle semmi.
Ráadásul az ingatlan belülről penészedni kezdett több helyen. Még 2 határidőm van 02.28.használaba vételi engedélyhez kötve, 03.31 albetétesítéshez kötve. Most az utolsó megbeszélésünkön számon kértem rajta pl.miért nem építette ki a tv csatlakozást a választ idézem "minek olyan szar helyen van az a ház,hogy úgysem fog szerződni senki".
Ebben a stílusban tárgyal velünk,néha azt érzem már az általam megbízott ügyvéd sem képviseli az érdekeimet. Félek attól,hogy én csak fizetek és a végén egy összedobált ingatlant kapok. Közben november óta raktárt bérelek a bútoraimnak, édesanyámnál lakunk nagyon szűkösen.Van a szerződésben egy olyan pont,ha nem fizetem ki márc.31-ig az eladó elállhat a szerződéstől. Mi már rég elálltunk volna,de túl sok pénzünk áll már benne,biztosan nem kapnánk vissza még hosszú évek pereskedése után sem. Mit tehetek?
Köszönöm segítségüket!

Egy rémtörténetnek tűnő eseménysorozatot próbálok meg érthetően vázolni.
Létrejött a XIII. kerültben, megegyezően az utca házszámmal egy Kft. Ez a Kft volt a kivitelező. A beruházó egy másik cég, és a hitelt a házépítéshez a Takarékszövetkezet adta. 100 millió Ft-ot lehet látni a telekkönyvben, mint jelzálogjogot.

A Kft normál esetben megépíti a házakat, eladja a lakásokat, kap használatba vételi engedélyt, majd ebből alakul át Társasházzá a lakóház lakásainak tulajdonosaival.

Ezzel szemben a kövekező történt. 2011-ben kötöttek szerződést, azzal, hogy 2012-re elkészül a ház. 2012-ben még csak szerkezet kész volt. Teltek az évek, nem nagyon történt semmi, majd összeálltak 5-en fiatalok a házból ügyvéddel, a Kft-vel és a Takarékszövetkezettel kötöttek egy háromoldalú egyezséget. Ebben az állt, hogy a fiatalok kifizetik a lakásukat, a Takarékszövetkezet meghatározott, elkülönített bankszámlájára, amiből kizárólag a társasház befejezésére lehet a pénzt költeni. A Takarékszövetkezet vállalta, hogy kiadja a gyerekeknek a tehermentesítő nyilatkozatot a lakásaikra. A Kft vállalta, hogy befejezi. Ehhez képest a Takarékszövetkezet a pénzt letartóztatta (a gyerekek saját erőből fejezték be a házat....), a Kft nem csinált sok mindent, jelenleg a cégbíróság kényszertörlése alatt áll (gondolom nem adtak bevallásokat évek óta, ilyenkor ez az eljárás...)
2015-ben a még be nem olvadt Takarékszövetkezet tudtával a kft jegyzőkönyvvel birtokba adta a lakásukat már teljes mértékben az elkülönített bankszámlára kifizető fiataloknak, akik a mai napig lakják.
Közben a Takarékszövetkezet, a beolvadt utódja eladta egy Faktoring cégnek, nem tudni mennyiért XIII.kerületi címen nyilvántartott tartozást hrsz szerint. A Faktoring cég végrehajtást kért. A végrehajtó pedig végre akart hajtani. Erre a gyerekek indítottak egy pert a Faktoring cég ellen, és kérték a végrehajtás felfüggesztését is persze, és bemutatták az összes okiratot a bíróságnak, amivel igazolták, hogy ők fizettek, és ígéretet kaptak a teljes jelzálog alóli mentességre. Ez a per folyik.
Az építési engedély is lejárt, nincs meg aki azt anno kérte, akkor ki kérhet egyáltalán használatba vételi engedélyt? És hogy? Mit tanácsolnak, mit tegyenek még, amivel közelebb kerülnek a társasházzá alakuláshoz?