Tisztelt Cím!
Az épület, ami átlóg az Önök területére, már feltehetően több, mint 15 éve átlóg. Azaz a zavartalan használattal a szomszéd azt a részt elbirtokolta, mert sem Ön, sem az édesanyja nem kívánta azt a területi részt használni. Ez az elbirtoklás szabálya, amire a régi Ptk. rendelkezései az irányadóak, mert 2014.03.15. előtt bekövetkezett az elbirtoklás.
2009-től nem telt el a 15 éves elbirtoklás. Az eladó, mint jogelőd azonban számít. Bemásolok Önnek egy eseti döntést. BH+ 2015.5.199 A fél az általa kötött szerződés alapján - jogelődje közbenső elbirtoklására tekintettel - adásvétel útján szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát annak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosától. [1959. évi IV. tv. 121. § (1) bek., 1959. évi IV. tv. 117. § (1) bek., 1959. évi IV. tv. 117. § (3) bek., 1959. évi IV. tv. 365. § (1) bek., 1959. évi IV. tv. 365. § (3) bek.]
A perbeli, 5235 hrsz. alatti ingatlan a felperesek, illetve jogelődeik bejegyzett tulajdonában állt. Az ingatlannal határos 5236 hrsz. alatti ingatlant 1972-ben B. J.-né vásárolta meg, aki a perbeli ingatlant a sajátjával egybekerítette, majd azt kitisztította, rendbe hozta és oda 1976 - 1977-ben támfalat és garázst épített. A bekerített ingatlanokat együtt gondozta és használta, majd azokat 1991. július 29-én eladta az alperesnek. A felperesek 1997-ben hívták fel az alperest a perbeli ingatlan átadására.
A felperesek keresetükben kérték, a bíróság kötelezze az alperest arra, hogy a tulajdonukban álló ingatlant adja a birtokukba.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte annak a megállapítását, hogy az ingatlan tulajdonjogát jogelődje, Bokor Józsefné elbirtoklás jogcímén történt közbenső tulajdonszerzésére tekintettel - az 1991. július 29-én kelt adásvételi szerződéssel - megszerezte.
A felperesek a viszontkereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy az alperes jogelődje, B. J.-né elbirtoklás jogcímén megszerezte a perbeli ingatlan tulajdonjogát, amit tőle adásvétel jogcímén az alperes szerzett meg. A felpereseket mindezek tűrésére kötelezte és megkeresni rendelte a földhivatalt a tulajdonjog változás ingatlan-nyilvántartásba történő átvezetése végett.
Az ítélet indokolása szerint a lefolytatott bizonyítási eljárás adataiból megállapíthatóan B. J.-né 1972-től kezdődően folyamatosan, háborítatlanul és a sajátjaként birtokolta a perbeli ingatlant, ezért annak a tulajdonjogát 1982. december 31. napjával - a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 121. §-ának (1) bekezdése alapján - elbirtoklás jogcímén megszerezte. A felperesek 1997-ig az ingatlannal nem rendelkeztek, ezt megelőzően azonban Bokor Józsefné a perbeli ingatlan tulajdonjogát - a másik ingatlannal együtt - átruházta az alperesre. Az alperes tulajdonszerzésre irányuló viszontkeresete tehát megalapozott, míg a felperesek nem tarthatnak igényt az ingatlan birtokára.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének a viszontkeresettel összefüggő rendelkezéseit megváltoztatta és a viszontkeresetet elutasította. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és kötelezte a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára.
A jogerős részítélet indokolása szerint az alperes és B. J.-né között létrejött adásvételi szerződésben utalás sincs arra, hogy a vevő a perbeli ingatlan tulajdonjogát megszerezte volna és nem állapodtak meg annak vételárában sem. Mindezek alapján tehát a perbeli ingatlanra vonatkozóan - a régi Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése és a XXV. számú PED értelmében - érvényes adásvételi szerződés nem jött létre. Az eladó a tanúvallomásában mindezt maga is megerősítette, közölte, hogy a szerződéskötési akarata nem terjedt ki a perbeli ingatlan tulajdonjogának az átruházására. Utalt a másodfokú bíróság egyben arra is, hogy a perben felmerült bizonyítékok alapján az sem volt megállapítható, hogy az alperes jogelődje az ingatlant sajátjaként birtokolta volna. A viszontkereset tehát nem volt megalapozott, ezért az elsőfokú bíróságnak a kereset körében is le kell folytatni a szüksége bizonyítást és meg kell állapítani a tényállást.
A jogerős részítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Kúria annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletét hagyja helyben.
A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint az adásvételi szerződésben a vétel tárgyát a ház és a mellékhelyiségek képezték, az ingatlant pedig az alperes "megtekintett" állapotban vásárolta meg. Életszerű, hogy a vételi szándéka ennek megfelelően a teljes megtekintett ingatlanra és nem csak annak a fele részére terjedt ki, bár az tény, hogy a perbeli ingatlan helyrajzi száma nem szerepelt a szerződésben. Azt, hogy az eladó ügyleti akarata a perbeli ingatlan tulajdonjogának az átruházására is kiterjedt, alátámasztotta R. I.-né, K. É. és az eladó tanúvallomása.
Az alperes jogelődje tudta, hogy a perbeli ingatlan nem az övé, de a tulajdonosokról senki sem tudott, ezért azt a sajátjával egybekerítette, kitisztította, tereprendezést hajtott végre, valamint azon támfalat és garázst épített. Birtoklását ennek megfelelően véglegesnek tekintette és így az elbirtoklás objektív és szubjektív feltételei egyaránt megvalósultak. Az ingatlant ezt követően eladta az alperesnek, aki 1997-ig, a felperesek jelentkezéséig azt szintén a sajátjának tekintette. A jogerős ítélet megállapításai ellentétben állnak a bizonyítási eljárás adataival, nem kerültek kellőképpen értékelésre a tanúvallomások, köztük az eladó nyilatkozata és annak az önellentmondása. Tévesen került ezért felülmérlegelésre az elsőfokú bíróság által helyesen megállapított tényállás.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős részítélet hatályában való fenntartására és az alperes perköltségben történő marasztalására irányult.
A felülvizsgálati kérelem megalapozott.
A jogerős részítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt tényállásból téves jogi következtetéseket vont le, ezért az nem felelt meg a jogszabályoknak.
A bizonyítási eljárás során feltárt bizonyítékokat a Kúria álláspontja szerint az elsőfokú bíróság értékelte megfelelően, helytállóan vetette össze a felek előadását a rendelkezésre álló bizonyítékokkal.
Az alperes jogelődje B. J.-né 1972-től kezdődően szakadatlanul és háborítatlanul birtokolta a perbeli ingatlant egészen 1991-ig az adásvételi szerződés megkötéséig. A telket a saját ingatlanával egybekerítette, kitisztította, azon tereprendezést végzett, majd a későbbiekben oda támfalat és garázst is épített, a garázsba - földvezetéken - még a villanyt is bevezette. Önmagában az a tény, amely szerint tudta, hogy az ingatlan más tulajdonában áll, a sajátjakénti birtoklást és így az elbirtoklást még nem zárta ki. Nem zárta ki ezt az sem, hogy 1972-ben kezdetben még azzal a céllal kerítette körbe az ingatlant, hogy azon idegenek ne járjanak át. A későbbiek során ugyanis az ingatlanon nagyobb értékű beruházásokat végzett, azt a saját ingatlana részévé tette. Tudta tehát, hogy az ingatlan másé, de azt a sajátjának, a birtoklását, használatát pedig véglegesnek tekintette, a két ingatlant egységes egészként kezelte.
Mindezt alátámasztotta a beruházásainak ténye és a meghallgatott tanúk, R. I.-né és K. É. vallomása. A felperesek ezzel szemben az ingatlanról sokáig nem is tudtak, azzal egészen 1997. évig semmilyen módon nem törődtek. Helyesen állapította meg ezért a rendelkezésre álló bizonyítékok mérlegelése alapján az elsőfokú bíróság azt, hogy az ingatlan tulajdonjogát B. J.-né - a régi Ptk. 121. §-ának (1) bekezdése alapján - elbirtoklás jogcímén megszerezte.
Az ingatlan tulajdonjogának megszerzését követően B. J.-né a teljes egybekerített ingatlanról rendelkezett akkor, amikor 1991. július 29-én a mellékhelyiségekkel ellátott családi házat, a hozzá tartozó megművelt földterülettel együtt eladta az alperesnek. A szerződésben rögzített "megtekintett" állapot a szerződő felek előadása alapján csak a teljes egybekerített, azaz mindkét ingatlant magába foglaló területet jelenthette.
Tény, hogy B. J.-né az eljárás során erősen ellentmondásos tanúvallomásokat tett, hiszen először úgy nyilatkozott, hogy a megtekintett állapot a garázzsal együtt a teljes körülkerített területet jelentette és azt adta el az alperesnek. Ezt követően merült fel a részéről az, hogy közölte a vevővel, hogy a garázs másik ingatlanon áll, de csak a szerződés megkötését követően. Azt, hogy a bejegyzett tulajdonában álló ingatlant a perbelivel együtt adta el a későbbiek során is megerősítette. Később előadásait módosította és közölte, hogy már a szerződéskötést megelőzően tájékoztatta az alperest arról, hogy az az ingatlan, amin a garázs található nem az övé. Ezzel szemben viszont végül ismételten megerősítette, hogy a perbeli ingatlant a sajátjának tekintette és eladta az alperesnek. A tanú azonban nem volt elfogulatlannak tekinthető, hiszen tarthatott az alperessel kötött szerződéséből eredő esetleges jogkövetkezményektől. Tényszerűen ezért - az elsőfokú bíróság helyes mérlegelésének megfelelően - az volt megállapítható, hogy a felek adásvételi szándéka kiterjedt mindkét egybekerített és együttesen használt ingatlanra és a vételár is ennek megfelelően került megállapításra. Az eladó csak a későbbiekben, az adásvételi szerződés megkötését követően tájékoztatta az alperest arról, hogy a két külön helyrajzi szám alatt szereplő ingatlan közül csak az egyiknek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa.
Az alperes mindezek alapján az ingatlan ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosától - átruházás jogcímén - megszerezte a tulajdonjogot. A tulajdont szerzett alperessel szemben a felperesek birtokba adás iránti keresete nem megalapozott. A Kúria mindezek alapján a részítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
(Kúria Pfv.VI.20.042/2014.)
* * *
TELJES HATÁROZAT
A Kúria mint felülvizsgálati bíróság az Ónodi és Tóth Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Ónodi István ügyvéd által képviselt I. r., II. r., III. r., IV. r., V. r., VI. r., VII. r., VIII. r., IX. r., X. r. és XI. r. felpereseknek a dr. Molnár Margit ügyvéd által képviselt alperes ellen ingatlan birtokbaadása iránt a Városi Bíróság előtt 5.P.20.421/2012. szám alatt folyamatban volt ügyben a Törvényszék által 3.Pf.20.397/2013/3. szám alatt meghozott jogerős részítélettel szemben az alperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán megtartott tárgyaláson meghozta a következő
í t é l e t e t :
A Kúria a jogerős részítéletet hatályon kívül helyezi és az elsőfokú bíróság 13. sorszámú ítéletét helybenhagyja.
Kötelezi a felpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg az alperesnek 50.000 (ötvenezer) forint fellebbezési és felülvizsgálati eljárási költséget, továbbá felhívásra az államnak 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket.
Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
I n d o k o l á s :
A perbeli, 5235 hrsz. alatti ingatlan a felperesek, illetve jogelődeik bejegyzett tulajdonában állt. Az ingatlannal határos 5236 hrsz. alatti ingatlant 1972-ben B. J.-né vásárolta meg, aki a perbeli ingatlant a sajátjával egybekerítette, majd azt kitisztította, rendbe hozta és oda 1976 - 1977-ben támfalat és garázst épített. A bekerített ingatlanokat együtt gondozta és használta, majd azokat 1991. július 29-én eladta az alperesnek. A felperesek 1997-ben hívták fel az alperest a perbeli ingatlan átadására.
A felperesek keresetükben kérték, a bíróság kötelezze az alperest arra, hogy a tulajdonukban álló ingatlant adja a birtokukba.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben kérte annak a megállapítását, hogy az ingatlan tulajdonjogát jogelődje, Bokor Józsefné elbirtoklás jogcímén történt közbenső tulajdonszerzésére tekintettel - az 1991. július 29-én kelt adásvételi szerződéssel - megszerezte.
A felperesek a viszontkereset elutasítását kérték.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy az alperes jogelődje, B. J.-né elbirtoklás jogcímén megszerezte a perbeli ingatlan tulajdonjogát, amit tőle adásvétel jogcímén az alperes szerzett meg. A felpereseket mindezek tűrésére kötelezte és megkeresni rendelte a földhivatalt a tulajdonjog változás ingatlan-nyilvántartásba történő átvezetése végett.
Az ítélet indokolása szerint a lefolytatott bizonyítási eljárás adataiból megállapíthatóan B. J.-né 1972-től kezdődően folyamatosan, háborítatlanul és a sajátjaként birtokolta a perbeli ingatlant, ezért annak a tulajdonjogát 1982. december 31. napjával - a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 121. §-ának (1) bekezdése alapján - elbirtoklás jogcímén megszerezte. A felperesek 1997-ig az ingatlannal nem rendelkeztek, ezt megelőzően azonban Bokor Józsefné a perbeli ingatlan tulajdonjogát - a másik ingatlannal együtt - átruházta az alperesre. Az alperes tulajdonszerzésre irányuló viszontkeresete tehát megalapozott, míg a felperesek nem tarthatnak igényt az ingatlan birtokára.
A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének a viszontkeresettel összefüggő rendelkezéseit megváltoztatta és a viszontkeresetet elutasította. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és kötelezte a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára.
A jogerős részítélet indokolása szerint az alperes és B. J.-né között létrejött adásvételi szerződésben utalás sincs arra, hogy a vevő a perbeli ingatlan tulajdonjogát megszerezte volna és nem állapodtak meg annak vételárában sem. Mindezek alapján tehát a perbeli ingatlanra vonatkozóan - a régi Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése és a XXV. számú PED értelmében - érvényes adásvételi szerződés nem jött létre. Az eladó a tanúvallomásában mindezt maga is megerősítette, közölte, hogy a szerződéskötési akarata nem terjedt ki a perbeli ingatlan tulajdonjogának az átruházására. Utalt a másodfokú bíróság egyben arra is, hogy a perben felmerült bizonyítékok alapján az sem volt megállapítható, hogy az alperes jogelődje az ingatlant sajátjaként birtokolta volna. A viszontkereset tehát nem volt megalapozott, ezért az elsőfokú bíróságnak a kereset körében is le kell folytatni a szüksége bizonyítást és meg kell állapítani a tényállást.
A jogerős részítélettel szemben az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Kúria annak hatályon kívül helyezésével az elsőfokú bíróság ítéletét hagyja helyben.
A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint az adásvételi szerződésben a vétel tárgyát a ház és a mellékhelyiségek képezték, az ingatlant pedig az alperes "megtekintett" állapotban vásárolta meg. Életszerű, hogy a vételi szándéka ennek megfelelően a teljes megtekintett ingatlanra és nem csak annak a fele részére terjedt ki, bár az tény, hogy a perbeli ingatlan helyrajzi száma nem szerepelt a szerződésben. Azt, hogy az eladó ügyleti akarata a perbeli ingatlan tulajdonjogának az átruházására is kiterjedt, alátámasztotta R. I.-né, K. É. és az eladó tanúvallomása.
Az alperes jogelődje tudta, hogy a perbeli ingatlan nem az övé, de a tulajdonosokról senki sem tudott, ezért azt a sajátjával egybekerítette, kitisztította, tereprendezést hajtott végre, valamint azon támfalat és garázst épített. Birtoklását ennek megfelelően véglegesnek tekintette és így az elbirtoklás objektív és szubjektív feltételei egyaránt megvalósultak. Az ingatlant ezt követően eladta az alperesnek, aki 1997-ig, a felperesek jelentkezéséig azt szintén a sajátjának tekintette. A jogerős ítélet megállapításai ellentétben állnak a bizonyítási eljárás adataival, nem kerültek kellőképpen értékelésre a tanúvallomások, köztük az eladó nyilatkozata és annak az önellentmondása. Tévesen került ezért felülmérlegelésre az elsőfokú bíróság által helyesen megállapított tényállás.
A felperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős részítélet hatályában való fenntartására és az alperes perköltségben történő marasztalására irányult.
A felülvizsgálati kérelem megalapozott.
A jogerős részítélet az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárt tényállásból téves jogi következtetéseket vont le, ezért az nem felelt meg a jogszabályoknak.
A bizonyítási eljárás során feltárt bizonyítékokat a Kúria álláspontja szerint az elsőfokú bíróság értékelte megfelelően, helytállóan vetette össze a felek előadását a rendelkezésre álló bizonyítékokkal.
Az alperes jogelődje B. J.-né 1972-től kezdődően szakadatlanul és háborítatlanul birtokolta a perbeli ingatlant egészen 1991-ig az adásvételi szerződés megkötéséig. A telket a saját ingatlanával egybekerítette, kitisztította, azon tereprendezést végzett, majd a későbbiekben oda támfalat és garázst is épített, a garázsba - földvezetéken - még a villanyt is bevezette. Önmagában az a tény, amely szerint tudta, hogy az ingatlan más tulajdonában áll, a sajátjakénti birtoklást és így az elbirtoklást még nem zárta ki. Nem zárta ki ezt az sem, hogy 1972-ben kezdetben még azzal a céllal kerítette körbe az ingatlant, hogy azon idegenek ne járjanak át. A későbbiek során ugyanis az ingatlanon nagyobb értékű beruházásokat végzett, azt a saját ingatlana részévé tette. Tudta tehát, hogy az ingatlan másé, de azt a sajátjának, a birtoklását, használatát pedig véglegesnek tekintette, a két ingatlant egységes egészként kezelte.
Mindezt alátámasztotta a beruházásainak ténye és a meghallgatott tanúk, R. I.-né és K. É. vallomása. A felperesek ezzel szemben az ingatlanról sokáig nem is tudtak, azzal egészen 1997. évig semmilyen módon nem törődtek. Helyesen állapította meg ezért a rendelkezésre álló bizonyítékok mérlegelése alapján az elsőfokú bíróság azt, hogy az ingatlan tulajdonjogát B. J.-né - a régi Ptk. 121. §-ának (1) bekezdése alapján - elbirtoklás jogcímén megszerezte.
Az ingatlan tulajdonjogának megszerzését követően B. J.-né a teljes egybekerített ingatlanról rendelkezett akkor, amikor 1991. július 29-én a mellékhelyiségekkel ellátott családi házat, a hozzá tartozó megművelt földterülettel együtt eladta az alperesnek. A szerződésben rögzített "megtekintett" állapot a szerződő felek előadása alapján csak a teljes egybekerített, azaz mindkét ingatlant magába foglaló területet jelenthette.
Tény, hogy B. J.-né az eljárás során erősen ellentmondásos tanúvallomásokat tett, hiszen először úgy nyilatkozott, hogy a megtekintett állapot a garázzsal együtt a teljes körülkerített területet jelentette és azt adta el az alperesnek. Ezt követően merült fel a részéről az, hogy közölte a vevővel, hogy a garázs másik ingatlanon áll, de csak a szerződés megkötését követően. Azt, hogy a bejegyzett tulajdonában álló ingatlant a perbelivel együtt adta el a későbbiek során is megerősítette. Később előadásait módosította és közölte, hogy már a szerződéskötést megelőzően tájékoztatta az alperest arról, hogy az az ingatlan, amin a garázs található nem az övé. Ezzel szemben viszont végül ismételten megerősítette, hogy a perbeli ingatlant a sajátjának tekintette és eladta az alperesnek. A tanú azonban nem volt elfogulatlannak tekinthető, hiszen tarthatott az alperessel kötött szerződéséből eredő esetleges jogkövetkezményektől. Tényszerűen ezért - az elsőfokú bíróság helyes mérlegelésének megfelelően - az volt megállapítható, hogy a felek adásvételi szándéka kiterjedt mindkét egybekerített és együttesen használt ingatlanra és a vételár is ennek megfelelően került megállapításra. Az eladó csak a későbbiekben, az adásvételi szerződés megkötését követően tájékoztatta az alperest arról, hogy a két külön helyrajzi szám alatt szereplő ingatlan közül csak az egyiknek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa.
Az alperes mindezek alapján az ingatlan ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosától - átruházás jogcímén - megszerezte a tulajdonjogot. A tulajdont szerzett alperessel szemben a felperesek birtokba adás iránti keresete nem megalapozott. A Kúria mindezek alapján a részítéletet a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
A Pp. 239. §-a és 270. §-ának (1) bekezdése szerint a fellebbezési és a felülvizsgálati eljárásban is irányadó Pp. 78. §-ának (1) bekezdése szerint kötelezte a pervesztes felpereseket az alperes javára, a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. §-ának (2), (5) bekezdése és (6) bekezdése alapján az ügyvédi tevékenységgel arányosan megállapított ügyvédi munkadíjból álló fellebbezési és felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére.
Kötelezte továbbá a felpereseket az Itv. 74. §-ának (3) bekezdése alapján alkalmazott 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13. §-ának (2) bekezdése és 15. §-ának (1) és (3) bekezdése alapján az alperes illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt felülvizsgálati eljárási illeték állam javára történő megfizetésére.
Budapest, 2014. november 18.
Dr. Kollár Márta s.k. a tanács elnöke, Dr. Puskás Péter s.k. előadó bíró, dr. Szabó Csilla s.k. bíró
(Kúria Pfv.VI.20.042/2014.)
Az irányadó jogszabály-szakasz:
1959. évi IV. tv. 121. § (1) Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot sajátjaként ingatlan esetében tizenöt, más dolog esetében pedig tíz éven át szakadatlanul birtokolja.
(2) Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot.
(3)
(4) Az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján akkor sem lehet megszerezni, ha az elbirtoklás feltételei csak a föld egy részére vonatkozólag állnak fenn, és a föld nem osztható meg.
(5) Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett.
122. § Az új birtokos saját elbirtoklásának idejéhez hozzászámíthatja azt az időt, amely elődjének birtoklása idején már elbirtoklási időnek minősült.
123. § Ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa, az akadály megszűnésétől számított egy évig az elbirtoklás akkor sem következik be, ha egyébként az elbirtoklási idő már eltelt, vagy abból egy évnél kevesebb volna hátra.
124. § (1) Az elbirtoklás megszakad, ha
a) a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja vagy eziránt bírósághoz fordul,
b) a tulajdonos a dologgal rendelkezik (112. §),
c) a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, illetőleg egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza.
(2) Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.
Gondolom, hogy Ön szülei 2004-ben ajándékozták Önnek az ingatlant, azaz rendelkeztek a tulajdonukkal, akkor a Ptk. 124§ (1) b) pont szerint az elbirtoklás megszakadt, kivéve, ha addig már nem telt el a 15 év. Valójában már régi bácsi, a 2009 előtti tulajdonos elbirtokolta, csak ő nem hivatkozott rá. Én erre az Ön helyében nem hívnám fel a figyelmét az ellenfélnek. Inkább a viták elkerülése érdekében javasolnám, hogy fizesse ki a megszerzett pici terület árát. Ha nagyon nem akarja, akkor nem erőltetném, mert 15 év alatt már rég elbirtokolta az eladója. Bár, azért ebbe bele lehet kötni, mert , ha az adásvétel az ingatlan-nyilvántartási területet tartalmazza csak, azaz nem tartalmazza az adásvételük a szóban forgó plusz négyzetmétereket, akkor ugyan az öreg bácsi elbirtokolta, 1992 és 2009 között simán, de nem adta el a szóban forgó részt, mint ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos. Ha eladta volna, akkor lenne a mostani szomszéd jogelődje. Én ezzel érvelnék, megegyezésre törekednék, némi pénzfizetéssel. Gondolom, a ráépítés 1992 előtt történt.
Tisztelettel
dr.Koczka Judit ügyvéd
5600 Békéscsaba, Szigligeti u. 6.
+ 36 66 450055
drkoczkajudit@gmail.com