Ingatlanjogi kérdés-válasz archivum

Tisztelt Dr. Nagy,
ezúton kérem a következőkben a tájékoztatását:
a fővárosi agglomerációban a 90-es évek második felében a szüleimtől örökölt ingatlanon volt már pár éve folyamatban lévő építkezésünk a férjemmel. Mivel nem láttunk reális lehetőséget az építkezés befejezésére és a Bp.-ről történő végleges kiköltözésre, az ingatlant eladtuk és annak értékében a környéken vásároltunk egy másik, magasabb készültségű, beköltözhető ingatlant. Az adás-vétel adta tulajdonosváltás lehetőségét kihasználva - biztosítva a kizárólagos öröklést - a szerződésben az akkor még kiskorú lányunkat jelöltem meg tulajdonosnak, magunkat a férjemmel pedig holtodiglan haszonélvezőnek. A földhivatali bejegyzés ezen adatokkal rendben meg is történt. Mivel lányunk a családjával már évek óta külföldön él és magunk maradtunk az ingatlanban, lányunk ajánlására annak eladása ill. a külföldre költözés mellett döntöttünk. A döntés mellett szól az időközben külföldön megszületett kisunoka is. A házunk sikeresebb értékesítése érdekében "home staging"-be kezdtünk, melynek során nézeteltérésbe kerültünk a lányunkkal, így az eladás folyamata megrekedt. A lányunk jelenleg egy időre, időkapacitás hiányában nem járul hozzá az eladáshoz, ő akarja intézni, ahogy a külföldön történő lakásvásárlást is, ami tény és való, számos teendővel járna a számára. Így, meghatalmazás hiányában áll az eladás és így az egész projekt is. Kérdésem az, hogy milyen lehetőség van a lányunk tulajdonjogának törlésére ill. az adás-vételi történet-előzményekre hivatkozva (a ház a miénk, mi építettük), az eredeti állapot, azaz az én tulajdonjogomnak az úm. visszavételére a haszonélvezet helyett. Így, az itteni házeladást teljeskörűen mi  intézhetnénk. 
Válaszát előre is köszönöm.
Üdvözlettel
Csilla

Tisztelt Ügyvéd Úr!

2024. augusztus 15-én írtunk alá egy ingatlan adásvételi szerződést. A vételárból a foglalót, illetve egy második vételárrészt már átutaltunk az eladónak, viszont az utolsó vételárrészt az ingatlan birtokbaadásával egyidejűleg szeretnénk kifizetni. Az adásvételi szerződésben ez így van megfogalmazva: Felek megállapodnak, hogy Vevők a birtokbaadáskor, azaz 2024. október 31. napján átutalnak Eladók részére ....-Ft, azaz ... forint összeget Eladó bankszámlaszámára, mint fennmaradó, egyben utolsó vételárrészt. A következő bekezdésben azonban az szerepel, hogy a teljes vételár megfizetésének a határideje legkésőbb 2024. október 31. Tegnap telefonon érdeklődtünk az eladótól a lakás birtokbaadásáról, aki közölte , hogy leghamarabb november 10-én tudja átadni nekünk az ingatlant. A kérdésem a következő: kötelezve vagyunk -e, hogy a birtokbaadás előtt kifizessük az eladó részére az utolsó vételárrészt, vagy azt csak a tényleges birtokbaadáskor vagyunk kötelesek nekik megfizetni? Ha kifizetjük, akkor csak a kötbér kényszerítő ereje marad meg számunkra, hogy a lakás átadására bírjuk az eladót. A szerződésben napi 10.000 Ft kötbér van kikötve a késedelmes birtokbaadás esetén, amelynek megfizetését szóban vállalták az eladók.
Segítségét előre is hálásan köszönöm,
Üdvözlettel:
Barbara

Tisztelt Ügyvéd Úr!

A házunk előtt a vizes árok partján nőtt egy fa aminek a teteje eléri a villanyvezetékeket.
Az ágakat nekünk kell levágni vagy az elektromos áram szolgáltató szakembere végzi el szakszerűen?

Hálásan köszönöm a választ

Tisztelettel
Anna

Tisztelt Ügyvéd Úr!

Szeretném a segítségét kérni. 2018-ban vásároltunk egy ingatlant, az eladó cég volt.
Ez a cég már megszűnt, az Eladó ki is jelentett mindenkit az ingatlanból egy, a mai napig működő cége kivételével. Ez a cég telephelyként van a mai napig bejelentve a tulajdonomban lévő ingatlan címére.

Kérdésem az lenne, hogy érdemes-e ezzel foglalkozni? Úgy tudom, hogy törvényességi felügyeleti eljárást lehet kezdeményezni de ez elég hosszú procedúra.

Megtisztelő válaszát, segítségét előre is köszönöm.

Tisztelettel:

Anita

Tisztelt Ügyvéd Úr!
Magántulajdonomban lévő lakást szeretném az általam létrehozott egyszemélyes Kft-be bevinni (nem feltétlenül apportként). A cég fő tevékenysége ingatlan adás-vétel és bérbeadás. A kérdésem egyrészt, hogy ennek milyen adózási vonzatai lehetnek magánszemély illetve céges oldalról, milyen megoldás a legcélszerűbb? A cég az ingatlant bérbeadná, illetve hitelfelvételhez szolgálna fedezetül.
Köszönöm megtisztelő válaszát!

Tisztelt
dr. Nagy Zoltán
Ügyvédi Iroda!

Ingatlanjogi kérdésben szeretném kikérni a jogi véleményüket.

2023-ban költöztünk el Győrből és egy Pest vármegyei városban épülő új lakóparkban vásároltunk meg egy ikerházi lakást. A Lakópark egy valamikori bányató körül épült fel és 122 építési telek került kialakításra. A telket 2 Kft. (2016-ban és 2020-ban alapított) vásárolta meg az önkormányzattól és alakította ki az építési telkeket. Különböző fejlesztéseket is végeztek, amely során utak, zárt kerítés, sportlétesítmények, játszótér, a tó mellett strand, parkolók kerültek kialakításra. A telkeket magánszemélyek és beruházó gazdasági társaságok vásárolják/ták meg a Kft-éktől és a kivitelezést követően már ők értékesítik a felépített családi házakat, vagy ikerházi lakásokat. A fejlesztő Kft. 3 tulajdonosa később létrehozott egy ugyanazon alapító személyekből álló Nonprofit Zrt-t a közös használatú területek üzemeltetési, karbantartási feladatainak ellátására. Ennek a társaságnak azonban semmiféle eszköze nincs, így a szükséges munkákat az őt alapító Kft. végzi el. Vagyis az általunk befizetett közös költséget a Zrt. tőlünk beszedi, majd a Kft-nek az elvégzett munkák fejében azt kifizeti. Hogy ez milyen szerződés, megállapodás alapján történik arról nincs információ. A Zrt. két éve veszteséges.

Jelenleg folyik a Zrt. átalakítása oly módon, hogy minden telektulajdonhoz egy db fizikai részvény kerül kibocsátásra és a részvénnyel rendelkező tulajdonosoknak lesz szavazati joga. Ezzel egy időben pedig az addig a Kft tulajdonába levő tulajdonrészeket (sportpálya, játszótér, futópálya, recepció, beléptető rendszer, stb.) átadják a Zrt-nek. Így a közös költség ettől kezdve jogszerűen is a Zrt. tulajdonába kerülő tulajdonrészeknek a fenntartására, karbantartására fog szolgálni.

Az általunk, egy kivitelezőtől 2022. 10. hóban megvásárolt lakást 2023. márciusban vettük birtokba és azóta is ott lakunk. Ezek az ingatlanok (telek+ház) a saját tulajdonunkban vannak. Akkor az eladó és kivitelező arról tájékoztatott bennünket, hogy a telek után a közös részek használata fejében 20 ezer Ft közös költséget kell fizetni. Egyéb tájékoztatást nem kaptunk. Ezen kívül csak egy házirendet kaptunk, amely tartalmazta a Lakóparkban betartandó szabályokat. SZMSZ-t Alapszabályt nem láttam, ill. nem kaptam. Ezen kívül velünk semmiféle megállapodást, vagy szerződést a Zrt. szóban, vagy írásban nem kötött. Az elmúlt 2 évben a Zrt. három közgyűlést tartott, amelynek legfontosabb napirendje a közös költség emelése volt. A 22-ben 20 ezer forinttal indított költség a múlt héten megtartott közgyűlésen már 58 ezer forintra nőtt.

Sajnos az írásban feltett kérdéseimre, hogy mi az oka, alapja a költségek ilyen nagyarányú növekedésének megfelelő magyarázatot nem kaptam. Nagyjából annyi volt a válasz, hogy csak, a beszedett díj nem fedezi a költségeket és más Lakóparkokban még több a havi díj. A Zrt- t hiába kértem, hogy adjanak részletes információkat a működésről, a gazdálkodásról és a közös költség elszámolásáról. Mivel tudni szerettem volna, hogy az általunk befizetett díjat mire fordították. A Zrt. nem készít éves üzleti tervet, nem számol be az éves működésről, azokat a közgyűlés így nem is hagyhatta jóvá. Az éves mérleg és eredménykimutatást csak a IM honlapjáról tudtam letölteni. A Zrt. egész működése zavaros és szerintem nem felel meg a jogi, pénzügyi előírásoknak, ezért úgy döntöttem, hogy amíg ezekre a kérdésekre részletes választ nem kapok felfüggesztem a közös költség fizetését. Ez idén januárban történt, de kérdéseimre azóta választ nem kaptam.

A legutóbbi közgyűlésen a Zrt. jogásza a feltett kérdésre úgy nyilatkozott, hogy azért nem átlátható és kimutatható a Zrt. működése, mert annak egy része a Kft-ének végzett még folyamatban levő fejlesztései tevékenységét is tartalmazza. Ezzel gyakorlatilag elismerte, hogy a könyvelés zavaros, a gazdálkodás nem követhető nyomon és a közös költséget nem csak fenntartásra, hanem fejlesztésre is használták. Ami szerintem büntető jogi kérdéseket is felvet, hiszen a Zrt. az általunk befizetett pénzeket csak a közös használatú tulajdonrészek fenntartására és karbantartására fordíthatná. Ráadásul ennek aránya, nagysága nem is kimutatható, pedig könyvitelileg ez szétválasztható lett volna. Egy olyan visszásság is előfordul a Zrt-nél, hogy a fenntartási munkák irányítását végző, ügyvezetőnek titulált egyik alapító tag egyúttal ugyanott a Zrt. felügyelő bizottságának is a tagja. Vagyis saját tevékenységét, önmagát ellenőrzi.

A közgyűlésen az is elhangzott, hogy mivel rajtam kívül még van egy lakó aki nem fizet hasonló okok miatt, hogy a veszteség miattunk keletkezett. Ami nem igaz, hiszen annak összege -5,2 millió Ft volt, mi pedig összesen 720 ezer forintot nem fizettünk be. Szeretném tisztázni, hogy nem azért nem fizetek, mivel nincs miből, hanem mint nyugdíjas közgazdának kétségeim vannak arról, hogy a Zrt. működése és gazdálkodása szabályos. Azt is kijelentettem, hogy amennyiben a feltett kérdésekre megnyugtató választ kapok és a működés normális lesz, természetesen fizetni fogok. Amellett, hogy a közösség minden tagjának kell, hogy legyen joga betekinteni az elszámolásokba és megismerni azt mire fordították a befizetésünket. Úgy gondolom, ez nem csak az én fixa ideám, de az egész közösség alapvető érdeke. A közgyűlésen elhangzottakról jegyzőkönyv nem készült, csak egy e-mailt kaptam, amiben tájékoztattak a közös költség növekedéséről.

Ugyanis a közgyűlésen résztvevők főként vállalat-, vagy cégvezetők, legtöbbje kitömve pénzzel, akiket nem érdekel az emelés, ill. az általam felvetett kérdések nem izgatják őket. Annyit fizetnek, amennyit mondanak és mindent megszavaznak szó nélkül.

A közgyűlésen azt is mondták, hogy rövidesen elkészül a kamerás sorompó rendszer és úgy fogják beállítani, hogy a rendszer a nem fizető lakók járműveit nem fogja beengedni.

Röviden ennyi a történet, lehet, hogy kicsit hosszúra nyúlt, de az előzmények ismerete is fontos a probléma megértése szempontjából. Úgy érzem, hogy egy lakóparknak nem ilyen módon kellene működnie. Semmiről nincs kellő információnk, nincs átláthatóság, jövőkép, vízió a hatékony, hosszú távú működéshez.

A kérdéseim végül is a következők:

• Jogi szempontból megállja-e a helyét az az indok, ami miatt leálltam a közös költség fizetésével?
• Jogszerű-e, hogy a Zrt. nem készít üzleti tervet, nem számol be az éves gazdálkodásról és a befizetett pénzekről? Ezeket a tagság nem szavazza meg.
• Mivel semmiféle megállapodásom nincs az üzemeltetővel a lakóparkkal kapcsolatban, és részvényem sincs, az ingatlanvásárlással automatikusan tagjává váltam-e a Lakóparknak?
• Nem volna-e célszerű az általam be nem fizetett közös költséget ügyvédi letétbe helyezni, ami igazolná, hogy nem a fizetés elkerülése a célom, hanem a problémák rendezése?
• Mit tehetnék még annak érdekében, hogy elérjem azt, hogy a Zrt. működése, gazdálkodása megfeleljen a jogszabályoknak?
• Milyen jogi eszközök, fórumok állnak még rendelkezésemre ennek eléréséhez?
• Megtehetik azt, hogy mint nem fizetőt nem engednek járművel behajtani, azaz kizárnak a lakparkból, annak ellenére, hogy az egyik teleknek bejegyzett tulajdonosai vagyunk a feleségemmel?
• Hogy oldható fel az összeférhetetlenség, a vezetői és a ellenőrzési feladatok azonos személye miatt?
• Felmerül-e büntetőjogi felelőssége a Zrt. és a Kft. vezetésének a felsorolt hiányosságok miatt?

Várom szíves válaszát, üdvözlettel:

Attila

Jó napot kívánok!
Budapesthez közel szeretnénk egy telket eladni.A telken egy régi ház áll,amit le kell bontani,mert már menthetetlen.A város építési osztálya viszont csak úgy ad ki
rá építési engedélyt,hogy kötelező egy kereskedelmi egység kialakítása,és mellé maximum két lakóegység létesíthető.Viszont a területi Vízmű a kereskedelmi egységre,mivel az nem lakossági célú vizhasználat,így nem biztosítja a vizet.Ez egy 2023-as határozat,mivel a területen tavaly nyár óta kevés a víz.A város célja minél több kereskedelmi egység kialakítása az utcában.A Vízművek válasza annyi volt,hogy 4-5 év múlva felülvizsgálják majd ezt a tilalmat.A telek értéké kb. 60millió forint.Engedély nélkül,és ilyen építési feltételek mellett lehetetlen a telek eladása.
Szeretnék segítséget kérni,hogy mit tehetünk ebben az ügyben?A segítséget előre is köszönöm!
Üdvözlettel
Vivien

Tisztelt Hölgyem/Uram,
Ha ingatlan megvételére tettem írásban ajánlatot egy ingatlaniroda által előkészített vételi ajánlaton, amelyet az eladó az első körben emailben elutasított, második körben viszont elfogadott az ő példányukat aláírva, ezután én közben meggondoltam magam és mégsem venném meg az ingatlant, akkor köteles vagyok-e megfizetni a vételi ajánlatban szereplő ,,összeget mint Foglalót"? A dokumentumból egy példányt írtam alá, a saját példányomat üresen kaptam meg (se az eladó, se én, se az ingatlanügynök nem írta alá az én példányomat).
Előre is köszönöm a válaszukat!

Tisztelt Hölgyem/Uram!

Ingatlanom eladása után szeretném megvásárolni anyósomtól az ő nevére szóló
ingatlan felét(2 lakás családi ház egyik felét). Lehet-e ennek jogi akadálya? Ingatlan adó ilyen esetben is fizetendő? Mert nem vagyunk egyenesági rokonok, így nem lesz adómentes, de a jelenlegi ingatlanom helyett egy újat vásárolok, így ez számomra nem egyértelmű. Még egy kérdésem lenne:
Árban a kettő körülbelül ugyanannyit ér, így gondolom, ha a vételárat nem emeljük, akkor a vagyonszerzési illetéktől eltekintenek?

Válaszát előre is nagyon köszönöm!

Tisztelt Dr. Nagy Zoltán!

A párom többségi tulajdonos az általa lakott ingatlanban 12/16 részben. Az ingatlanba nincs bejelentkezve. Szeretnék ebbe az ingatlanba szintén bejelentkezés nélkül beköltözni, mivel a jelenlegi albérletünk lakhatatlanná vált, illetve a párom és a másik tulajdonos megegyeztek, hogy 6 hónap múlva eladják az ingatlant és az ellenértékét tulajdoni hányaduknak megfelelően elosztják. A párom részéből vennénk házat. A 4/16 résztulajdonos viszont nem szeretné, hogy az ingatlanba költözzek addig. /a 2 tulajdonos nem ápol jó viszont, így ott lehetetlenítené el a páromat, ahol lehet/.
Milyen lehetőségeim vannak?
Gondoltunk az ingatlan 1/16 részének ajándékozási szerződéssel történő nevemre iratására, részemre az ingatlan 12/16 részének haszonélvezeti joggal történő bejegyzésére, illetve arra, hogy házasságunk esetén a 12/16 részt közös tulajdonunkként jegyeztessük be. Mindenképp a legköltséghatékonyabb megoldást keressük.

Köszönettel

Tisztelt Ügyvéd úr!

Energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatban lenne kérdésem.

Minden hirdetőportál azt írja, hogy az új szabályok értelmében a használt ingatlanok esetében is kötelező a hirdetésben feltüntetni az energetikai besorolást.
Amire hivatkoznak:
https://njt.hu/jogszabaly/2008-176-20-22.22
"3§ (2a) Az épület vagy önálló rendeltetési egység értékesítésre vagy bérbeadásra való kínálásakor a reklámban fel kell tüntetni az épület vagy önálló rendeltetési egység energetikai minőség szerinti besorolását"

Az én értelmezésemben ez csak az új építésű ingatlanokra vonatkozik, mert:
"(2)21 Új épület építése esetén a tanúsítvány elkészíttetéséről az építtető gondoskodik, a használatbavételi engedélyre vagy a használatbavétel tudomásulvételére irányuló kérelem benyújtását megelőzően, illetve az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység esetén a megvalósulást igazoló hatósági bizonyítvány iránti kérelem benyújtását megelőzően."

bekezdés alpontjáról van szó, ez pedig csak az új ingatlanokra vonatkozhatna.

Kérem, segítsen az értelmezésben.

Köszönöm!