A külföldiek ingatlanszerzéséről
Új szabályozás vonatkozik a külföldiek ingatlanszerzésére, mint örökzöld témára. Az
ingatlanok a tulajdonszerzés szempontjából két csoportba oszthatóak: a mezőgazdasági célú
és az egyéb rendeltetésű ingatlanok.
1. Előzmények, jogi alapok
Mezőgazdasági földek tulajdonát külföldi természetes személyek és szervezetek a mező és erdőgazdasági
földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII tv. (új Földtörvény) rendelkezései szerint (szoros kivételtől
eltekintve) egyáltalán nem szerezhetik meg.
A másik csoportot a nem mezőgazdasági, vagyis ipari és lakáscélú ingatlanok képezik, melyek tekintetében
a tulajdonszerzés nem tiltott, az fő szabályként engedélyhez kötött.
A szabályozás több síkú, alapja törvény, amire
kormányrendelet épül.
A 2013. december 15éig hatályos 1994. évi LV. törvény (régi
Földtörvény)
3. paragrafusa kivette a külföldi magánszemélyek köréből a
bevándorolt vagy menekültként elismert személyeket;
míg a 88./A paragrafus (1) bekezdése kimondta, hogy a
tagállami állampolgár, valamint az Európai Unió tagállamában,
illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban
részes államban, továbbá a nemzetközi szerződés alapján
velük egy tekintet alá eső államban bejegyezett jogi személy
vagy jogi személyiség nélküli szervezet a 2003as uniós csatlakozási szerződést kihirdető törvény
hatálybalépését követően a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát a belföldi személyekkel azonos
feltételekkel (engedély nélkül) szerezheti meg.
Az engedély megszerzésének feltételeit és módját a 7/1996. (I. 18.) számú kormányrendelet határozta meg.
Az új Földtörvény 2013. december 15étől hatályon kívül helyezte a korábbi rendelkezéseket, vagyis hatályát
vesztette a régi Földtörvény mezőgazdasági földek (korlátozott) megszerzését lehetővé tevő szabálya,
emellett pedig a külföldiek meghatározása, mely szerint a bevándorolt vagy menekültként elismert
személyek és az Európai Unió tagállamában, illetve az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban
részes államok polgárai ebből a szempontból nem minősültek külföldieknek.
Az új szabályozás a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes
Kommentár a Polgári
Törvénykönyvhöz
Tanulmányok az új Polgári
Törvénykönyvhöz
A Büntető Törvénykönyv
jogszabálytükör
Kommentár a Büntető
Törvénykönyvhöz
Büntetőjog modul2014. 12. 28. A külföldiek ingatlanszerzéséről Publikációk Ügyvédvilág
http://www.ugyvedvilag.hu/rovatok/publikaciok/akulfoldiekingatlanszerzeserol## 2/6
szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Lakástörvény) módosításával (az egyes törvényeknek a
költségvetési tervezéssel, valamint a pénzpiaci és a közüzemi szolgáltatások hatékonyabb nyújtásával
összefüggő módosításáról szóló 2014. évi XXXIX. törvény) annak hatályát kiterjesztette, és idevonta a
külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezését is.
Lakás és földvásárlás: reguláris egybeolvadás a külföldiek ingatlanszerzését szabályozó törvényben
A törvény általános jelleggel kimondja, hogy ingatlan tulajdonjogát külföldi jogi személy vagy külföldi
természetes személy, ide nem értve az öröklés esetét, az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és
megyei kormányhivatal engedélyével szerezheti meg.
A Lakástörvény új szabálya részben átvette a régi Földtörvény szabályozását és a 91./A paragrafus 24.
pontjában kimondta, hogy a törvény alkalmazásában külföldinek minősül az Európai Unió tagállamában, az
Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, valamint nemzetközi szerződés
alapján velük egy tekintet alá eső államban székhellyel nem rendelkező jogi személy és jogi személyiséggel
nem rendelkező szervezet.
A 91./A paragrafus 25. pontja a külföldi természetes személy fogalmát határozza meg hasonlóan: „külföldi
természetes személy: az Európai Unió tagállama, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban
részes állam, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgárának nem
minősülő természetes személy”, vagyis a szabályozásból kimaradtak a bevándorolt vagy menekültként
elismert személyek.
Ez az alapja a korábbitól valamelyest eltérő, de azt alapjaiban meg nem változtató szabályokat rögzítő, a
külföldiek mező és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanokat érintő
tulajdonszerzéséről szóló 251/2014. (X. 2.) számú kormányrendelet előírásainak.2014. 12. 28. A külföldiek ingatlanszerzéséről Publikációk Ügyvédvilág
http://www.ugyvedvilag.hu/rovatok/publikaciok/akulfoldiekingatlanszerzeserol## 3/6
Mivel az új Földtörvény a külföldiek – szervezetek és természetes személyek – termőföldtulajdonszerzését
teljesen kizárta, a kormányrendelet csak a termőföldnek nem minősülő (ipari és lakáscélú) ingatlanok
megszerzésének feltételeiről szól.
2. Eljárási szabályok
2.1. Hatáskör
A tulajdonszerzéshez szükséges engedély megadása iránti kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes
fővárosi és megyei kormányhivatalhoz kell benyújtani.
2.2. Az eljárás menete, tartama
A határozatot vagy az eljárást megszüntető végzést a kérelemnek a fővárosi és megyei kormányhivatalhoz
történő érkezésétől számított 15 napon belül kell meghozni és gondoskodni a döntés közléséről.
Ha az eljárás során polgármester vagy a főpolgármester véleményének beszerzése szükséges, úgy ezen
felhívást a kérelem érkezésétől számított 8 napon belül meg kell küldeni az illetékesnek, aki a megkeresés
kézhezvételétől számított 30 napon belül értesíti a fővárosi és megyei kormányhivatalt az önkormányzati
érdek sérelmének fennállásáról. A határidő elmulasztása esetén úgy kell tekinteni, hogy az
ingatlanszerzéssel az önkormányzati érdek nem sérül, vagyis a tulajdonszerzést engedélyezni kell.
2.3. A kérelem tartalma, mellékletei
A kérelemhez mellékelni kell:
a) külföldi
aa) természetes személy esetén a kérelmező személyazonosításra alkalmas igazolványának közjegyző által
hitelesített másolatát,
ab) a kereskedelmi képviselet hiteles vagy közjegyző által hitelesített cégkivonatát, továbbá
b) az ingatlanszerzésre irányuló előszerződést vagy szerződést,
c) az egyéni vállalkozói tevékenység folytatását tanúsító közokiratot, egyéni cég esetén hiteles vagy
közjegyző által hitelesített cégkivonatot,
d) a kérelmező az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló törvény szerinti egyéni vállalkozó vagy
egyéni cég tagja, és – a kérelemben foglalt nyilatkozata szerint – Magyarországon gazdasági tevékenységet
kíván folytatni, a megszerezni kívánt ingatlan szükséges e gazdasági tevékenységének folytatásához,
Magyarországon életvitelszerűen kíván lakni, az állami adóhatóság által kiadott foglalkoztatási jogviszony
igazolást
Fontos, a forgalom biztonságát növelhető rendelkezés, hogy engedély hiányában nem kell adásvételi
szerződést kötni, elegendő a felek egyező szándékát tartalmazó okirat is. A jogszabály az okiratok
aktualitása kapcsán 21 napos határidőt ír elő a fióktelep cégkivonata és az ingatlan tulajdoni lapja esetében
egyaránt. Arról, hogy milyen módon kell igazolni egy egyéb szervezet létezését, nem szól a rendelet, így
nem világos, hogy mi a teendő abban az esetben, ha a tulajdonszerző egy Unión kívüli egyesület vagy
alapítvány.
Új lehetőség, hogy a csatolandó és az állami adatnyilvántartásból megszerezhető dokumentumokat a
kérelmező nem csatolja, hanem ennek beszerzésére a kormányhivatalt kéri fel – ebben az esetben az
adatszolgáltatás díját meg kell fizetnie.
3. A határozat tartalma
Az ingatlanszerzést engedélyezni kell, ha2014. 12. 28. A külföldiek ingatlanszerzéséről Publikációk Ügyvédvilág
http://www.ugyvedvilag.hu/rovatok/publikaciok/akulfoldiekingatlanszerzeserol## 4/6
a) az közérdeket és önkormányzati érdeket nem sért.
A jogszabály meghatározza azt is, mi tekinthető e két érdek sérelmének. Közérdek sérelmének minősül, ha
a kérelmező természetes személy kiutasítás, beutazási és tartózkodási tilalom, elfogatóparancs, vagy
szabadságvesztés büntetés hatálya alatt áll, vagy ha a közérdek sérelme egyéb közbiztonsági, közrendi
vagy közegészségügyi okból megállapítható. Megvalósul a közérdek sérelme, ha az illetékes szerv azt a
tájékoztatást nyújtja, hogy a kérelmező szerepel az információ alapjául szolgáló nyilvántartásban.
Jogi személy kérelmező esetén a közérdek sérelme különösen akkor valósul meg, ha a fióktelep vagy
kereskedelmi képviselet adószámát az állami adóhatóság felfüggesztette vagy törölte; a jogi személlyel
szemben alkalmazható büntetőjogi intézkedésekről szóló törvény szerint alkalmazott tevékenység
korlátozására vonatkozó intézkedés hatálya alatt áll; felszámolás, kényszertörlés, vagy az 1997. évi CXXXII.
törvény (Fiókteleptörvény) szerinti megszüntetési eljárás alatt áll.
Termő(föld)re fordult jogalkotás
Önkormányzati érdek sérelmének minősül, ha az ingatlanszerzés a települési önkormányzat vagy a fővárosi
önkormányzat törvényben meghatározott kötelező vagy az általa önként vállalt helyi közügyet érintő
önkormányzati érdekét sérti.
Megtagadható az engedély, ha a közérdek sérelme ugyan nem állapítható meg, de a külföldi honossága
szerinti állam nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján nem biztosít a magyar állampolgároknak,
valamint a magyarországi székhelyű jogi személyeknek a belföldiekkel legalább azonos elbírálást.
Ebben az esetben is meg kell adni azonban az engedélyt, ha a tulajdonszerzés célja közös tulajdon
megszüntetése; vagy a külföldi természetes személy Magyarországon folyamatosan legalább 5 éve
bejelentett lakóhellyel, tartózkodási hellyel vagy szálláshellyel rendelkezik, és ez idő alatt összesen legalább
3 évig foglalkoztatási jogviszonyban állt.2014. 12. 28. A külföldiek ingatlanszerzéséről Publikációk Ügyvédvilág
http://www.ugyvedvilag.hu/rovatok/publikaciok/akulfoldiekingatlanszerzeserol## 5/6
b) a kérelmező az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló törvény szerinti egyéni vállalkozó vagy
egyéni cég tagja, és – a kérelemben foglalt nyilatkozata szerint – Magyarországon gazdasági tevékenységet
akar folytatni, a megszerezni akart ingatlan szükséges e gazdasági tevékenységének folytatásához,
Magyarországon életvitelszerűen akar lakni, valamint az ingatlanszerzése közérdeket nem sért. Ebben az
esetben a kormányhivatal az engedélyt megadó határozatban előírja, hogy a kérelmező legkésőbb a
tulajdonszerzést követő 90. naptól kezdődően köteles életvitelszerűen Magyarországon lakni és
tevékenységi körébe tartozó gazdasági tevékenységet folytatni.
Az életvitelszerű Magyarországon lakás megkezdésének elmaradása, annak megszűnése, vagy a gazdasági
tevékenység megszűnése esetén az ingatlanszerzőnek az ingatlant az életvitelszerű lakhatás
megkezdésének elmulasztott határidejét, az életvitelszerű Magyarországon lakás megszűnését, vagy a
gazdasági tevékenység megszűnését követő 1 éven belül el kell idegenítenie.
4. Diplomáciai szabályok
Diplomáciai, konzuli képviselet, valamint ezekkel egy tekintet alá eső nemzetközi szervezet
ingatlanszerzése esetén a fenti rendelkezések nem alkalmazandók.
5. Tulajdonszerzés árverés útján
Új rendelkezés a szabályozásban, hogy ilyenkor lehetőség van úgynevezett előzetes engedély kiadására is.
Az előzetesen kiadott engedély nem meghatározott ingatlanra vonatkozó adatokat tartalmaz, az egy, a
fővárosi és megyei kormányhivatal illetékességi területén fekvő bármely – árverésen megvásárlásra felkínált
– ingatlan megszerzésére jogosít.
Az előzetes engedélyt a fővárosi és megyei kormányhivatal megadja, ha a tulajdonszerzés közérdeket nem
sért; az engedély a jogerőre emelkedésétől számított egy évig hatályos.
Árverés útján történő ingatlanszerzés esetén a tulajdonjog ingatlannyilvántartásba való bejegyzésének
feltétele, hogy a fővárosi és megyei kormányhivatal az előzetes engedélyt az árverési jegyzőkönyv másolata
alapján az árverésen vett ingatlan címét és a település nevével megjelölt helyrajzi számát tartalmazó
záradékkal lássa el.
6. Jogorvoslat
A Lakástörvény 1./A paragrafusának (4) bekezdése szerint „a fővárosi és megyei kormányhivatal (2) és (3)
bekezdés szerinti határozata ellen nincs helye fellebbezésnek.” Itt „kritikus” a (2) bekezdés, mely szerint „a
külföldi jogi személy vagy a külföldi természetes személy az (1) bekezdés szerinti ingatlant az ingatlan
fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal engedélyével szerezheti meg.”
A rendelkezés szó szerinti értelmezéséből, vagyis a tulajdon megszerzésére való utalásból az a
következtetés adódik, hogy csak a megengedő rendelkezéssel szemben nincs helye jogorvoslatnak,
azonban, hogy ez az értelmezés helytállóe, arra a gyakorlat fog választ adni.
7. A külföldi székhelyű vállalkozások magyarországi fióktelepei és kereskedelmi képviseletei
tulajdonszerzése
A tárgyban a Fiókteleptörvény rendelkezéseit kell alkalmazni. Itt a kiindulási pont, hogy a fióktelep
vállalkozási tevékenységére a belföldi székhelyű vállalkozásokra vonatkozó szabályok irányadók, vagyis
ingatlantulajdon megszerzéséhez engedélyre nincs szükség.
Speciális a helyzete az EGTállamnak nem minősülő államban bejegyzett külföldi vállalkozások2014. 12. 28. A külföldiek ingatlanszerzéséről Publikációk Ügyvédvilág
http://www.ugyvedvilag.hu/rovatok/publikaciok/akulfoldiekingatlanszerzeserol## 6/6
magyarországi fióktelepe általi ingatlanszerzésnek, mert itt akkor nem szükséges engedély, ha a)
nemzetközi szerződés erről így rendelkezik, vagy b) ha a külföldi vállalkozás székhelye szerinti állam és
Magyarország között erre vonatkozóan viszonosság áll fenn.
A fióktelep megszüntetése esetén az ingatlant a külföldi vállalkozásnak egy éven belül el kell idegenítenie,
kivéve, ha az ingatlanszerzéshez nem kellene engedélyt kérnie, vagy ha az elidegenítési kötelezettség alól
felmentést kapott. A felmentés a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló általános feltételekkel adható meg. A
felmentés nem tagadható meg akkor sem, ha az ingatlan a külföldi vállalkozás által vagy részesedésével
alapított belföldi székhelyű gazdálkodó szervezet, illetve másik fióktelep, továbbá kereskedelmi képviselet
tevékenységéhez szükséges.
A cikk szerzője: Nádas Gábor ügyvéd