Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó
jövedelmek 2014. évre vonatkozó adókötelezettségének alapvető szabályai
Amennyiben Ön a 2014. évben ingatlant, vagyoni értékű jogot kíván átruházni,
vagy ilyen jogügyletből már bevételhez jutott, akkor kérjük, hogy olvassa el figyelmesen
ezt a tájékoztató füzetet!
A magánszemély ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog átruházásából
származó jövedelmét a bevételből kiindulva, a költségek és a tulajdonban tartás
időszakát figyelembe véve kell meghatározni. Ezen jövedelem és az adójának
megállapításáról a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a
továbbiakban: Szja tv.) 59-64. §-ai rendelkeznek.
1. Fogalmak
A jövedelem megállapításához ismerkedjünk meg néhány fontosabb fogalommal.
Ingatlan:
Az Szja tv. értelmében ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban
álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül
értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa). Ingatlan
jellemzően a termőföld, a telek, az építmény, az épület.1
A földdel alkotórészi kapcsolatban álló dolognak az tekinthető, ami nem mozdítható
el a földtől anélkül, hogy az állaga sérülést ne szenvedne, így ingatlannak
minősül pl. nemcsak a családi ház, hanem egy beton alapra épült tartósan
összeszerelt faház is. Nem tekinthető ingatlannak például a szétszerelhető faház,
vagy az öltöző kabin.
Termőföld:
Termőföldnek minősül a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013.
évi CXXII. törvényben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld.2
Tehát az Szja tv. értelmében termőföldnek számít a föld fekvésétől (belterület,
külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlannyilvántartásban
szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő
és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés
alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlannyilvántartásban
Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület
jogi jelleg van feljegyezve;
Lakótelek:
1
Szja tv. 3. § 29. pont.
2
Szja tv. 3. § 51. pont.2
Lakóteleknek az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi
LXXVIII. törvényben építési telekként meghatározott földrészletet akkor lehet
tekinteni, ha arra a jog szerint lakás építhető. Lakótelekként kell figyelembe
venni az ingatlan-nyilvántartásba a lakással együtt bejegyzett földrészletet és
azokat a földrészleteket is, amelyeket a lakáshoz, a lakóházhoz tartozó földhasználati
jog terhel.3
Lakás:
Az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott,
vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint
lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot
(elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban
tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.4
Vagyoni értékű jog:
Az Szja tv. értelmében vagyoni értékű jognak minősül a földhasználat, az ingatlanon
fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan
bérleti joga.
5
Miután a felsorolás taxatív, ezért nem lehet kiterjeszteni a köznapi értelemben
általánosságban értelmezett vagyoni értékű jogokra, mint például az orvosi praxisjogra,
az üdülőhasználati jogra, a nem ingatlanhoz kapcsolódó használati jogra
(például gépkocsi használati jogra), a szerzői jogra.
2. Adómentes átruházás
Bizonyos estekben az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevé-
telből származó jövedelem részben, vagy egészben adómentes az Szja tv. alapján.
A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a
vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó jövedelem
adómentes.6
Ez a szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az egyik fél lemond a közös lakás
őt megillető tulajdonrészéről és ezért cserébe a másik fél lemond az egyéb
közös vagyon (például: gépjármű) őt megillető részéből a megváltott tulajdonrésznek
megfelelő értékről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentesnek minő-
sül. Az adómentesség abban az esetben is fennáll, ha a tulajdonrész megváltása
nem a közös vagyonból, hanem külső forrásból történik (például az egyik fél hitelt
vesz fel és így váltja meg a másik fél tulajdonrészét).
3
Szja tv. 3. § 74. pont.
4
Szja tv. 3. § 73. pont.
5
Szja tv. 3. § 31. pont.
6
Szja tv. 1. számú melléklet 7. 6. pont.3
Ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy
öröklési szerződés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy
járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebből származó jövedelem adómentes.7
Szintén adómentes a nyugdíjban részesülő magánszemély által a központi költségvetési
szervvel vagy a helyi önkormányzattal kötött előzőekben említett szerződések
alapján megszerzett jövedelem.
A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásnak a bérleti
jogáról való lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs
részére bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett öszszeget
is), továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre
vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti
kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat
által a bérlőnek fizetett térítés is adómentes jövedelem.
8
2014. évtől megszűnt az éves összes jövedelemre vonatkozó korlát, így – jövedelemtől
függetlenül – adómenetes a termőföld értékesítésből származó jövedelemnek
a 200 ezer forintot meg nem haladó része, ha a termőföldet
olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adja el, aki azt legalább öt
évig egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként mezőgazdasági
célra hasznosítja, vagy
olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezőgazdasági társas
vállalkozás alkalmazottja, és e földet az őt alkalmazó társas vállalkozásnak
legalább tíz évre bérbe adja.
Ha a magánszemély úgy adja el a termőföldet az előzőekben említett szemé-
lyeknek, hogy az adásvétel a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről
és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II. törvény szerinti részarány-tulajdon
megszüntetését eredményezi, akkor a termőföld értékesítésből
származó teljes jövedelme adómentes.
2014. évtől a vevő által használt földterület méretétől függetlenül adómentes, a
termőföld értékesítésből származó jövedelem, ha a magánszemély a termőföldet
regisztrációs számmal rendelkező állattenyésztést folytató olyan magánszemélynek
adja el, aki a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági
őstermelőként legalább 5 évig az állattartó telep takarmánytermelése
céljából használja, vagy
7
Szja tv. 1. számú melléklet 7. 1. pont.
8
Szja tv. 1. számú melléklet 2. 2. pont.4
olyan magánszemélynek értékesíti, aki az őt alkalmazó mezőgazdasági
társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítása érdekében
legalább 10 évre bérbe adja.
Adómentes a termőföld átruházása továbbá akkor is, ha az átruházás magánszemély
részére birtok-összevonási céllal, települési önkormányzat részére szociális
földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik.
2014. évtől az Szja tv. meghatározza a birtok-összevonási cél fogalmát, amely
szerint a birtok-összevonási cél akkor valósul meg, ha az átruházás eredményeként
már az ügyletet megelőzően is a vevő tulajdonában álló termőföld és az
ügyletben megvásárolt termőföld – a település közigazgatási határától függetlenül
– egymással szomszédossá válik. Az egy naptári éven belül megkötött és
ezen időtartamon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott ingatlan adásvételi
szerződések hatását együttesen kell vizsgálni. Szomszédos termőföldeknek minősülnek
azok a földrészletek is, amelyeket önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott
út, árok, csatorna választ el.9
Ha az átruházás adómentessége a vevő számára előírt feltételek teljesítésétől
függ, az adómentesség csak akkor érvényesíthető, ha az eladó legkésőbb a bevallás
benyújtásakor rendelkezik a vevő közjegyző által készített vagy ügyvéd
által ellenjegyzett okiratba foglalt nyilatkozatával, amely tartalmazza a vevő
természetes azonosító adatait, adóazonosító jelét, valamint a vevő kötelezettségvállalását
arra vonatkozóan, hogy az adómentesség feltételeinek megfelel. A vevő
nyilatkozatát az eladó az adó megállapításához való jog elévüléséig köteles
megőrizni. A valótlan tartalmú nyilatkozat miatt keletkező adóhiányt és jogkö-
vetkezményeit az adóhatóság a vevő terhére állapítja meg.10
3. A jövedelemszerzés időpontja
Az ingatlan, továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni
értékű jogból származó jövedelem megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni,
amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági
határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz (régi elnevezéssel a földhivatalhoz) benyújtották.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű
jog átruházása esetén az erre vonatkozó szerződés megkötésének a napja a
jövedelemszerzés időpontja.11
4. Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja12
9
Szja tv. 1. számú melléklet 9.5.4. pont.
10 Szja tv. 1. számú melléklet 9.5.1-9.5.3. pontok.
11 Szja tv. 59. §.
12 Szja tv. 60. §.5
A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély
az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi
hatósághoz – 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz – benyújtotta.
Opciós szerződéssel megszerzett ingatlan esetén az ingatlan megszerzésének azt
a napot kell tekinteni, amikor a vevő egyoldalú vételi jogot gyakorló nyilatkozata
az ingatlanügyi hatósághoz benyújtásra kerül.
Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik (az
örökhagyó halálának a napja).
Földrendezés vagy kisajátítás során kapott csereingatlan szerzési időpontja az
eredeti ingatlanszerzés időpontjával azonos.
Az 1989. január 1-je előtt jogi személytől vásárolt ingatlan szerzési időpontjá-
nak a szerződéskötés napját kell tekinteni.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog esetében
a szerzés időpontja az erről szóló szerződés megkötésének a napja.
Amennyiben ingatlanlízing-ügylet esetében a futamidő végén a vételi jog alapján
a tulajdonjog magánszemélyre száll át, akkor szerzési időpontnak az ügyleti
szerződés megkötésének időpontját kell tekinteni.13
Az előzőektől eltérő szabályt állapít meg a törvény a földingatlanon felépített
épület, épületrész megszerzésének az időpontját illetően.
A földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően 2007. december 31-éig
felépített (ide tartozik a meglévő épület helyett újjáépített, megosztott, levá-
lasztott) épület, továbbá a bővítéssel létesített épületrész esetében a szerzés
időpontja a földterület tulajdonjogának a megszerzésével azonos időpont.
Amennyiben az értékesített ingatlanon 2007. december 31-ét követően történt
építés (a meglévő helyett újjáépítés, megosztás, leválasztás), bővítés14, akkor a
magánszemély a szerzési időpont meghatározása során a következő két módszer
közül választhat.
– A szerzés időpontja annak a használatbavételi (fennmaradási) engedélyről
szóló határozatnak a jogerőre emelkedésének a napja, amelyet követően az
ingatlanon további építés, bővítés nem történt. Ez azt jelenti, hogy ilyen
esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési
időpont független attól, hogy a földterület, amelyre a ráépítés történt, vagy
az ingatlan, amelyen további bővítés történt, mikor került a magánszemély
tulajdonába.
– A másik módszer szerint a szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesí-
tés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával
választható, hogy a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának
megszerzésekor, illetőleg 2008. január 1-je előtt meglévő épített-
13 Szja tv. 63. § (8) bekezdés a) pont.
14 Az épített ingatlan helyiségei hasznos alapterületének hat négyzetmétert meghaladó növelése.6
ingatlan bevétel-része tekintetében az általános szabály szerinti szerzési
időponttal és – esetenként külön-külön – a ráépítés, létesítés, alapterületnövelés
bevétel-része tekintetében a használatbavételi engedélyről szóló határozat
jogerőre emelkedésének időpontjával kell azonosnak tekinteni.
Ez az utóbbi esetet egy példán keresztül szemléltetve
Egy magánszemély 2014. évben 60 millió forintért értékesíti az ingatlanát. Az
eredeti ingatlan egy építési telek volt, amit 2007-ben 7 millió forintért vásárolt.
Az ingatlanra épített 2010. évben 16 millió forintért egy kis házat, amit 2012.
évben ráépítéssel bővített, amelyről 17 millió forint összegű számlával rendelkezik.
Az ingatlannak három szerzési időpontja van: 2007., 2010. és 2012. Mindegyik
szerzési időponthoz a bevétel arányos része tartozik.
Az szerzési értékek összesen: 7 000 000+16 000 000+17 000 000=40 000 000
A példában szereplő 60 milliós bevételt 7:16:17
40
17
:
40
16
:
40
7
arányban kell
megosztani.
Szerzés éve Arányszám A bevételrész meghatározása A megállapított bevételrész
2007 7 60 000 000/40*7 10 500 000
2010 16 60 000 000/40*16 24 000 000
2012 17 60 000 000/40*17 25 500 000
Ha az értékesített ingatlan olyan, használatbavételi (fennmaradási) engedéllyel
még nem rendelkező épített vagy bővített ingatlan, amely esetében a ráépítés,
vagy a bővítés a legutolsó használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre
emelkedésének a napját követően, illetőleg ettől függetlenül is a tulajdonban
(birtokban) tartás időszakában történt, akkor a hitelt érdemlően bizonyított tényleges
használatbavétel évét, vagy ha az nem állapítható meg, illetve nem történt
meg, az átruházás évét kell a megszerzés évének tekinteni.
5. Bevétel15
A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából
származó bevétel meghatározása. Bevételnek tekintendő mindazon a
bevétel, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek
minősül különösen az eladási ár, a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés
időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint az ingatlan, a vagyoni
értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként
(nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a
társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.
15 Szja tv. 61. § (1) bekezdés.7
Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételnek minősül a külföldi
illetőségű magánszemélynek a társasági adóról és az osztalékadóról szóló
törvény16 szerinti ingatlannal rendelkező társaságban lévő részesedése ellenérték
fejében történő átruházása, kölcsönbe adása vagy ilyen társaságból történő kivonása
révén megszerzett bevétele azzal, hogy a jövedelem megállapítására nem az
Szja tv. 62. §-át, hanem az értékpapír-kölcsönzésből, az árfolyamnyereségből
származó jövedelemre, illetve a vállalkozásból kivont jövedelemre vonatkozó
szabályokat kell alkalmazni.
17
Amennyiben a vevő a vételárat részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vétel-
árat kell az értékesítés évében bevételnek tekinteni, mivel az Szja tv. rendelkezése
értelmében a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi
hatósághoz történő benyújtásának a napja.
Ugyanakkor a bevételnek nem része a kapott ellenértékből az ingatlannak, a vagyoni
értékű jognak a szerződéskötés időpontjában ismert szokásos piaci értékét
meghaladó összege, amely a magánszemély egyéb jövedelemének minősül.18
Nem minősül ingatlanértékesítésnek a mező- és erdőgazdasági földek forgalmá-
ról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti
szabályokról szóló törvényben meghatározott birtokösszevonási célú
földcsere. Amennyiben a cseréhez kapcsolódóan értékkiegyenlítés is történik, az
e címen kapott pénzösszeg vagy más vagyoni érték az azt szerző magánszemély
egyéb jövedelmének számít.19
6. Költség20
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből levonható
költségek a következők:
– megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások;
– értéknövelő beruházások;
– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos
kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal
szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett öszszeget
is.
Nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély
az önálló tevékenységből származó bevételével szemben számol(t) el költségként.
Például, ha a magánszemély olyan ingatlant értékesít, amelyet korábban
bérbe adott és a tevékenységgel kapcsolatban az épületre értékcsökkenési leírást
16 1996. évi LXXXI. törvény.
17 Szja tv. 61. § (3) bekezdés.
18 Szja tv. 61. § (2) bekezdés.
19 Szja tv. 61. § (4) bekezdés.
20 Szja tv. 62. § (1) bekezdés.8
számolt el, akkor nem számolható el költségként a megszerzés összegből az értékcsökkenési
leírás alapján elszámolt érték.
A kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!
6. 1. Megszerzésre fordított összeg21
A megszerzésre fordított összeg
a) az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti
érték;
b) a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében a csereszerződésben
rögzített érték;
c) a kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlása során
szerzett termőföld föld esetében a vételi jog gyakorlása során vételárként
szereplő összeg;
d) helyi önkormányzattól vásárolt lakás estében a szerződésben szereplő
tényleges vételár;
e) az építés, ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított
összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésé-
nek napjáig, illetve a használatbavételi (fennmaradási) engedélyben megjelölt
feltételek teljesítésének határidejéig, amennyiben nincs használatbavételi
engedély, akkor a tényleges használatbavételig, ennek hiányában az
átruházásig kibocsátott, az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa
nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték;
f) az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, ha
fa) a szerzési érték az a)-d) pont szerinti esetben nem állapítható meg,
fb) az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni
értékű jog szerzése örökléssel, ajándékozással történt
azzal, hogy amennyiben az illeték kiszabása az átruházásból származó jö-
vedelem adókötelezettségének teljesítésére nyitva álló határidőig nem történik
meg, öröklés esetén a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki
eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket, egyébként
az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni,
és az így megállapított adókötelezettséget az illeték-kiszabás alapján
önellenőrzéssel később módosítani lehet;
g) ha az fb) pontban említett esetben az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket,
ga) örökléssel szerzett ingatlan esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett,
vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett
egyéb érték;
21 Szja tv. 62. § (2) bekezdés.9
gb) ajándékozással szerzett ingatlan esetében az átruházásból származó
bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható
le a bevételből.
Amennyiben az ajándékozást követően ráépítés, létesítés, alapterületnövelés
történt, akkor
– az előbbi szerzési érték levonása után fennmaradó összeg egésze
az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összegnek minő-
sül,
vagy
– választható az átruházásból származó bevételből az e) pont szerinti
érték, továbbá a ráépítéssel, létesítéssel, alapterületnöveléssel
összefüggő egyéb kiadások és az átruházással kapcsolatos
kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja
az átruházásból származó bevétel 75 százalékát azzal, hogy az
így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó ré-
széből) a ráépítésre, a létesítésre, az alapterület-növelésre vonatkozó
szerzési időpont(ok)hoz, valamint az ajándékozási-szerzési
időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési idő-
pont(ok) szerinti szerzési érték(ek) arányában kell meghatározni
úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési
értéknek az illetékekről szóló törvényben meghatározott forgalmi
érték minősül.
h) Ingatlanlízing-ügylet útján szerzett ingatlan esetén megszerzésre fordított
összegnek minősül a magánszemély által megfizetett lízingdíjak tőkerésze,
a lízingbevevői pozíció átvételéért fizetett összeg, a futamidő végén a vételi
jog gyakorlása fejében a lízingbevevőnek fizetett összeg. Megszerzésre fordított
összeggel kapcsolatos más kiadásnak minősül többek között a fizetett
előtörlesztési díj.
22
Ha az ingatlan, a vagyoni értékű jog megszerzésére fordított érték az előzőek
szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.23
E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le
a bevételből.
6. 2. Értéknövelő beruházás az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordí-
tás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt
kiadás is, amely ingatlan átruházása esetében az átruházást megelőző 24 hónapon
belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát
meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt.24
22 Szja tv. 63. § (8) bekezdés b)-c) pontok.
23 Szja tv. 62. § (3) bekezdés.
24 Szja tv. 3. § 32. pont.10
Házilagos kivitelezésű munka esetén a saját munkavégzés értéke költségként
nem számolható el.
7. A jövedelem megállapítása
7.1. A számított összeg meghatározása
A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a
költséggel, de költséget csak a bevétel erejéig lehet elszámolni. Tehát a számí-
tott összeg minimum nulla lehet.
7. 2. Gazdasági tevékenység
2012. január 1-jétől, ha az ingatlan értékesítése – kivéve, ha a magánszemély a
bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg – gazdasági tevékenység
[3. § 46. pont] keretében történik, akkor a számított összeget kell jö-
vedelemnek tekinteni, ami önálló tevékenységből származó jövedelemnek minő-
sül.25
Gazdasági tevékenység az a tevékenység, amely üzletszerű, illetőleg tartós vagy
rendszeres jelleggel történik, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy
azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.26
7. 3. Lakás céljára szolgáló ingatlanok
A számított összeg a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető.
A csökkentés lehetőségét és mértékét az értékesített ingatlan, vagyoni
értékű jog jellegétől függően határozta meg a törvény. Az ingatlannyilvántartás
szerint lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre
váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati
jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszon-
élvezeti jog) 2014. évi átruházása esetén a számított összegből a szerzés idő-
pontjától függően a következők szerint számított összeg minősül jövedelemnek:
27
A szerzés éve A számított összeg
%
2014. 0. év 100
2013. 1. év 100
2012. 2. év 90
2011. 3. év 60
2010. 4. év 30
2009. 5. év 0
25 Szja tv. 62. § (3a) bekezdés.
26 Szja tv. 3. § 46. pont.
27 Szja tv. 62. § (6) bekezdés.11
A 2009. évben vagy azt megelőzően megszerzett lakás céljáró szolgáló ingatlan
2014. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Abban az esetben, ha az értékesített ingatlan eredetileg (szerzéskor) nem minő-
sült lakásnak, lakóháznak, de az eladás időpontjában az ingatlanügyi hatóság
nyilvántartásában már ekként szerepel, akkor az adókötelezettségre a lakásra
vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
A Szja tv. 2008. január 1-je előtt hatályos rendelkezései szerint lakásszerzési
kedvezménnyel szerzett lakás átruházása esetén a számított összeghez hozzá
kell adni a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget, ha az
említett lakás átruházása a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésének évében
vagy az azt követő negyedik naptári év utolsó napját megelőzően történt.28
Példa egy lakóingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításához
Egy magánszemély 2014. évben 24 millió forintért értékesíti a 2010. évben 16
millió forintért vásárolt házát. Az adásvételi szerződés alapján a vevő a vételár
összegéből 14 millió forintot a szerződés megkötésekor az eladónak átad, a maradék
10 millió forintot pedig a következő négy évben részletekben fizet meg,
amelyre tekintettel még 1 millió forint kamatot is fizet. A kamatfizetésről az
adásvételi szerződés rendelkezik.
Az eladó kicseréltette a külső nyílászárókat és megcsináltatta a ház szigetelését.
A munkálatok számlával igazolt költségei 3,5 millió forintot tettek ki.
2013. évben a lakás ki lett festve, amely munkálatokról 500 ezer forintos számlával
rendelkezik. (Ez a munkálat állagmegóvásnak minősül, de nem lehet elszámolni,
mert nem éri el a bevétel 5 százalékát (1 250 000 forintot).)
Az átruházással összefüggésben felmerült számlával igazolt költségek összesen
500 ezer forintot tettek ki.
Az ingatlan eladási ára (Ft) 24 000 000
A vevő által fizetett késedelmi kamat (Ft) 1 000 000
Bevételek összesen (Ft) 25 000 000
Az ingatlan szerzési összege (Ft): 16 000 000
Az értéknövelő beruházások (Ft) 3 500 000
Az átruházás költségeinek összege (Ft) 500 000
Költségek összesen (Ft) 20 000 000
A számított összeg (Bevételek-Költségek) (Ft) 5 000 000
Adóköteles jövedelemnek minősül a számított összeg 30%-a (Ft) 1 500 000
7. 3. Nem lakás céljára szolgáló ingatlanok29
28 Szja tv. 62. § (7) bekezdés.
29 Szja tv. 62. § (4) bekezdés.12
Az előzőekben nem említett minden más ingatlan (telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld,
üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan) 2014. évi érté-
kesítése esetén a számított összeg a következők szerint csökkenthető:
A szerzés éve A számított összegből levonható
%
2014. 0. év 0
2013. 1. év 0
2012. 2. év 0
2011. 3. év 0
2010. 4. év 0
2009. 5. év 0
2008. 6. év 10
2007. 7. év 20
2006. 8. év 30
2005. 9. év 40
2004. 10. év 50
2003. 11. év 60
2002. 12. év 70
2001. 13. év 80
2000. 14. év 90
1999. 15. év 100
Az 1999. évben vagy azt megelőzően megszerzett nem lakás céljáró szolgáló ingatlan
2014. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
2014. január 1-jétől hatályos új rendelkezés értelmében a nem lakóingatlanra
vonatkozó vagyoni értékű jog értékesítése esetében is csökkenthető a számított
összeg az előzőekben ismertetett szabály szerint.
Például, ha a magánszemély 2014. évben értékesíti egy üdülőn lévő haszonélvezeti
jogát, amit 1999. évben szerzett meg, akkor az átruházásra tekintettel nem
keletkezik adóköteles jövedelme.
A leírtakat példán szemléltetve
Egy magánszemély 2014. évben az adásvételi szerződés alapján 20 millió forintért
értékesíti a 2000. évben örökölt üdülőjét. Az illeték megállapításakor figyelembe
vett összeg és a megfizetett illeték összesen 12 millió forint volt.
Értékesítés előtt fél évvel az üdülőt kifestették és a járólapokat, a csempét és a
parkettát kicserélték. A magánszemély a munkálatokról 2,4 millió forintról szóló
számlával rendelkezik. (A felsorolt munkálatok állagmegóvásnak minősülnek, és13
mivel a költségek a bevétel 5 százalékát (1 millió forintot) meghaladják, ezért értéknövelő
beruházás címén költségként el lehet számolni.)
Az átruházással összefüggésben felmerült, számlával igazolt költségek összesen
600 ezer forintot tesznek ki.
Bevétel (Ft) 20 000 000
Az ingatlan megszerzésére fordított összege (Ft): 12 000 000
Az értéknövelő beruházások (Ft) 2 400 000
Az átruházás költségeinek összege (Ft) 600 000
Költségek összesen (Ft) 15 000 000
A számított összeg (Bevételek-Költségek) (Ft) 5 000 000
A számított összegből a tulajdonban tartás időszakára tekintettel levonható
90 % 4 500 000
Adóköteles jövedelem (Ft) 500 000
7.4. Termőföldből átminősített ingatlan értékesítése30
2012. január 1-jétől új szabály vonatkozik a termőföldből átminősített ingatlan
átruházására. Ebben az esetben vizsgálni kell, hogy a költségekkel csökkentett
bevétel (hozam) nagyobb-e, mint a tulajdonban tartás időszakára kiszámított
szokásos hozam.
Szokásos hozam az elszámolható költség 0,3 százaléka, szorozva a tulajdonban
tartás napjaival (költségek*0,003*napok száma).
A tulajdonban tartás napjainak száma a megszerzésről és az átruházásról szóló
szerződés közötti időszak, azzal hogy a megszerzésről és az átruházásról szóló,
okirat keltének napjait is be kell számítani.
Amennyiben a hozam kevesebb a szokásos hozamnál, akkor a jövedelmet az általános
szabályok szerint kell megállapítani. Ellenkező esetben a jövedelmet
(adóalapot) a következő egyenlet alapján kell meghatározni:
szokásos hozam+(hozam-szokásos hozam)*3=adóalap
Tehát ebben az esetben nincs mód a tulajdonban tartás éveire tekintettel további
csökkentésre.
Nem kell ezt a rendelkezést alkalmazni,
– ha a magánszemély a termőföldből átminősített ingatlant örökléssel szerezte
meg,
– ha az értékesítés a termőföld átminősítését követő 5. év után történik,
– ha az átminősítés előtt legalább 5 évig a magánszemély tulajdonában volt az
ingatlan.
8. Az adó mértéke és az adókötelezettség teljesítése
30 Szja tv. 62/A. §.14
A 2014. évi ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog
visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról
való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 16 százalék személyi jö-
vedelemadót kell fizetni.31
Az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmet és annak
az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az
adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni.
A 2014. évben történt értékesítés esetén a 1453. számú nyomtatványon kell a jö-
vedelmet bevallani az adót megfizetni 2015. május 20-áig, egyéni vállalkozók és
az áfa fizetésre kötelezettek esetében 2015. február 25-éig.
Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog átruházásá-
ból származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.
A törvény rendelkezése szerint az adózással összefüggő minden iraton fel kell
tüntetni a magánszemély adóazonosító számát.
Fontos tudni, hogy az adó megállapításhoz való jog elévülésének határidejéig32
–
a 2014. évi ingatlan, vagyoni értékű jog értékesítése esetében 2020. december
31-éig – minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges
adóhatósági ellenőrzés során be kell mutatni.
9. Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználása
Ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó
jövedelmét (vagy annak egy részét) a jövedelem bevallására nyitva álló határidőt
megelőzően saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa részére idősek otthonában,
fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló, például ápolási
intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlá-
si és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel és ezt a tényt
az adóbevallásában feltünteti, akkor az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházá-
sából származó jövedelme után megállapított adót, vagy annak a felhasznált jö-
vedelemmel arányos részét nem kell megfizetnie. A jövedelem említett célra történő
felhasználása során a férőhely biztosítása egyösszegű térítési díj előre történő
megfizetésével is megvalósulhat. Nem alkalmazható azonban a jövedelem
felhasználásához kapcsolódó kedvezmény abban az esetben, ha a férőhelyet
visszavásárlási, továbbértékesítési joggal szerzi meg a magánszemély.33
Amennyiben a jövedelem felhasználása a bevallás benyújtását követően, az átruházást
követő első vagy második adóévben történik, akkor a felhasználás adó-
évében a magánszemély a bevallásában adókiegyenlítésre jogosult. Az adókiegyenlítés
összegét az adóbevallásban megfizetett adóként lehet feltüntetni.34
31 Szja tv. 63. § (1) bekezdés.
32 Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (a továbbiakban: Art.) 164.§ (1) bekezdés.
33 Szja tv. 63. § (2) bekezdés.
34 Szja tv. 63. § (3) bekezdés.15
Az adókiegyenlítés összege az előzőekben meghatározott célra felhasznált öszszegnek
és a megfizetett adó megállapítása tekintetében hatályos adókulcsnak a
szorzata. Az adóbevallásban érvényesített adókiegyenlítés összege nem lehet
több, mint az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem
bevallott és megfizetett adójának és az előző évi adóbevallás(ok)ban esetlegesen
már érvényesített adókiegyenlítés összegének a különbsége.35
A jövedelem említett célokra történő felhasználásának az igazolására a férőhely
megszerzése alapjául szolgáló okirat, az összeg felhasználását igazoló okirat, a
rokonsági fokot bizonyító közokirat, valamint az élettársi kapcsolatra vonatkozó
teljes bizonyító erejű magánokirat szolgál. Az iratokat az adómegállapításhoz
való jog elévüléséig kell megőrizni.36
10. Méltányossági kérelem37
Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jö-
vedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási
körülményeire tekintettel mérsékelheti, vagy elengedheti az adót. A jövedelem
felhasználását illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély
az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét
saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt
házastársa lakhatását biztosító célra fordítja.
11. Kárpótlási eljárás során szerzett termőföld elidegenítése esetén érvényesíthető
kedvezmény38
Ha a kárpótlásról szóló törvények alapján eredeti jogosult magánszemély39
a
kárpótlási eljárás során (a vételi jogának gyakorlásával, utalvánnyal) megszerzett
termőföldjét, erdő-művelési ágú földjét értékesíti és az ebből származó jö-
vedelmének az egészét az átruházás napjától számított egy éven belül belföldön,
vagy az Európai Unió bármely tagállamában mezőgazdasági művelésű külterü-
leti termőföld tulajdonának a megszerzésére fordítja, akkor a jövedelme után
nem kell adót fizetnie. Ha a tulajdonjog megszerzése az adóbevallás benyújtásá-
ig megtörtént, akkor az előzetes igazolás alapján az adóbevallásban érvényesíthető
a kedvezmény. Ha a földvásárlásra az adóbevallás benyújtása után kerül
sor, akkor a megfizetett adó a tulajdonjog megszerzésének az igazolása mellett
az adóhatósághoz történő bejelentéssel igényelhető vissza. A tulajdonjog megszerzését
a ingatlanügyi hatósághoz benyújtott, iktatott szerződéssel kell igazolni.
Az előzőekben ismertetett kedvező szabály vonatkozik a szövetkezetekről szóló
1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló törvény
szerint részarány-földtulajdonosnak minősülő magánszemély azon termőföldjé-
35 Szja tv. 63. § (4)-(5) bekezdések.
36 Szja tv. 63. § (6) bekezdés.
37 Szja tv. 63. § (7) bekezdés.
38 Szja tv. 64. §.
39 A kárpótlási jegyet kárpótoltként megszerző magánszemély.16
nek, erdő-művelési ágú földjének az átruházására is, amelyet részére önálló ingatlanként
kiadtak.
12. Az ingatlanlízing meghiúsulásából származó jövedelem
Nem egyéni vállalkozó magánszemély ingatlanlízing-ügyletének meghiúsulásá-
ból származó jövedelmére is alkalmazni kell az ingatlan-átruházásból származó
jövedelmek adózására vonatkozó szabályokat a következők szerint.
A jövedelmet az ügyleti szerződésben foglaltak alapján a magánszemélyt a
meghiúsulás miatt megillető (kifizetett, jóváírt) bevételből, lakáslízing meghiú-
sulása esetén az ötéves, más ingatlanlízing meghiúsulása esetén a tizenöt éves
időmúlási szabály alkalmazásával kell értelemszerűen megállapítani.
Az időmúlás szempontjából számított összegnek a bevétel, az ingatlan megszerzése
évének pedig az ügyleti szerződés megkötésének az éve minősül. Így, ha
például egy lakáslízing a szerződés megkötésének az évét követő ötödik évben
meghiúsul, akkor a magánszemélyt megillető összeg már nem adóköteles.
Ha az ingatlanlízing meghiúsulása miatt adóköteles jövedelme lesz a magánszemélynek,
akkor ilyen esetben is jogosult a 9. pontban ismertetett kedvezményre.
13. Az általános forgalmi adókötelezettséggel kapcsolatos szabályok
Az általános forgalmi adóról szóló törvény alkalmazásában főszabály40 szerint
adóalanynak minősül az a jogképes személy vagy szervezet, aki (amely) saját
neve alatt gazdasági tevékenységet folytat, tekintet nélkül annak helyére, céljára
és eredményére. Az Áfa tv. adóalanyiságra vonatkozó általános szabályai az ingatlanértékesítések
esetén is irányadóak, figyelemmel kell lenni azonban arra is,
hogy az egyes ingatlanok értékesítésével összefüggésben az alább ismertetett
külön rendelkezéseket is tartalmazza a jogszabály.
13.1. Beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan és építési telek sorozat jelleggel
történő értékesítése miatti speciális adóalanyiság és adófizetés szabá-
lyai
Az Áfa tv. alkalmazásában gazdasági tevékenység és áfa adóalanyiságot eredményez41
az is, ha az egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy,
szervezet sorozat jelleggel értékesít ingatlant. Sorozat jellegű ingatlan értékesí-
tést a következőknek megfelelő ingatlanok értékesítése eredményezhet:
beépített ingatlan (ingatlanrész) és ehhez tartozó földrészlet feltéve, hogy
annak első rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg,
vagy első rendeltetésszerű használatba vétele megtörtént ugyan, de az arra
jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel
40 Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 5. § (1) bekezdés
41 Áfa tv. 6. § (4) bekezdés b) pont17
tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul
vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év (Ezen ingatlan-kör
továbbiakban együtt az Áfa tv. meghatározásának megfelelően:
beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan.),
építési telek (telekrész).
Sorozat jelleg az Áfa tv. értelmező rendelkezése42 alapján akkor valósul meg,
- ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt)
és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a
rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy
beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek,
- azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy
beépített új ingatlant értékesítenek, amely tulajdon kisajátításának tárgyát ké-
pezi, vagy amelynek szerzése az értékesítőnél – az illetékekről szóló törvény
alapján – öröklési illeték tárgyát képezte, az az előzőekben említett darabszámba
beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek,
- továbbá azon - lakóterület besorolású - építési telkek (telekrészek), amelyeket
telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki - darabszámtól
függetlenül - az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként
(telekrészként) számítanak be.
Így például nem keletkeztet ingatlan sorozat jelleggel történő értékesítésére tekintettel
adóalanyiságot, ha 2 naptári éven belül négy olyan ingatlan értékesítése
valósul meg, amelyek öröklési illeték vagy kisajátítási eljárás tárgyát képezték.
2012. január 1-jétől olyan esetben sem állapítható meg sorozat jellegű ingatlan
értékesítés, és így adóalanyiságot sem eredményez, amikor például 2 naptári
éven belül két örökölt ingatlan mellett kettő vagy több olyan lakóterület besorolású
építési telek értékesítésére kerül sor, amelyeket telekmegosztással egyazon
építési telekből (telekrészből) alakítottak ki. Abban az esetben azonban, ha például
három örökölt ingatlan és egy vásárolt (vagy kapott) ingatlan értékesítésére
kerül sor 2 naptári éven belül, akkor a sorozat jelleg megvalósul, a negyedik ingatlan
eladása adókötelezettséggel jár. (Természetesen csak az előzőekben meghatározottak
szerinti új ingatlanok és építési telkek veendők figyelembe ebből a
szempontból. A három fajta ingatlant – az építési telket, a beépítés alatt álló és
beépített új ingatlant – vegyesen kell számításba venni.) A sorozat jelleg szempontjából
figyelembe veendő legkorábbi naptári év: 2008.43
Fontos hangsúlyozni, hogy az általános forgalmi adóalanyiság kérdésének meg-
ítélésénél elsődlegesen a bevezetőben is említett főszabályt kell alapul venni.
Vagyis abban az esetben, ha az építési telek, vagy beépítés alatt álló vagy beépí-
tett új ingatlan értékesítése eleve üzletszerű – például hatalmas földterületet
megvásárolva, azt építési telekké átminősítve, esetleg közművesítve, parcellázva
vagy akár egyben értékesítenek – akkor az áfa adóalanyiság az üzletszerűség
42 Áfa tv. 259. § 18. pont
43 Áfa tv. 261. § (7) bekezdés18
miatt már fennáll,
44 a sorozat jelleget nem is kell vizsgálni. Az egyéb ok miatt
már áfa adóalany személynek (pl. egyéni vállalkozónak) a nem adóalanyi minő-
ségében teljesített sorozat jellegű ingatlan értékesítése (pl. az egyéni vállalkozó
vállalkozásán kívüli ingatlanainak a magánszemélyként megvalósított sorozat
jellegű értékesítése) az Áfa tv. speciális szabálya alapján nem eredményez „új
adóalanyiságot” (új bejelentési kötelezettséget, adószámot). A sorozat jellegű
ingatlan értékesítés után az adókötelezettséget az egyéb ok miatt már áfa adó-
alany személy „a már fennálló adóalanyisága körében” (önadózással) teljesíti.
A sorozat jellegre alapítható speciális adókötelezettség esetében a megjelölt ingatlanok
esetében az adómentesség és az adókötelezettség között választási lehetőség
nincs, mert a sorozat jellegű értékesítés miatt adóalannyá váló személy,
szervezet ezen értékesítése a kötelezően adóköteles körbe tartozik45 és ezen értékesítésre
jellemzően fordított adózás46
sem alkalmazandó, vagyis az értékesítő
köteles utána az áfát megfizetni.
Az ingatlan sorozat jellegű értékesítésére tekintettel áfa adóalannyá váló (illetve
vált) adózónak az adóalanyiságot eredményező negyedik (vagy a rá következő 3
éven belül további) ingatlan értékesítésről az állami adóhatóság e célra rendszeresített
nyomtatványán az értékesítés – Áfa tv. szerinti – teljesítés időpontját kö-
vető 30 napon belül bejelentést kell tennie, mely bejelentés a jogkövetkezmé-
nyek szempontjából az adóbevallással esik egy tekintet alá. Ebben az adó megállapításához
szükséges bejelentésben nem csak az értékesítést terhelő fizetendő
adó megállapításához szükséges adatokat – teljesítés időpontja, ellenérték, felszámított
áfa, esetlegesen az alkalmazott árfolyam stb. – kell bejelenteni, hanem
az adott ingatlanhoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő, az előzetesen felszámí-
tott és levonható adó megállapításához szükséges adatokat is.
Az ingatlan sorozat jelleggel történő értékesítése esetén az adóalanynak az adó-
fizetési kötelezettsége mellett adólevonási joga is keletkezik. 47 A levonható adó
legfeljebb az ingatlan értékesítését terhelő (fizetendő) adóval megegyező összeg
lehet, vagyis a levonható adó nem lehet nagyobb a fizetendő adónál. 48 Az adó-
levonási jog az adófizetési kötelezettséggel azonos időpontban keletkezik. Az
adólevonási jog tárgyi feltételéül olyan – adólevonásra egyébként jogosító – okirat
(elsődlegesen számla) is szolgálhat,49 amely az adóalannyá válást megelőző-
en keletkezett ugyan, de az adókötelesen értékesített ingatlan eladójának (igazolt
tulajdonosának) a nevére, vagy annak igazolt jogelődje nevére szól.
Az adókötelezettséget az állami adóhatóság határozattal állapítja meg (kivetéses
adózás).
50 (Nem kivetéssel történik az adó megállapítása az egyéb ok miatt már
adóalany személyeknél, így például az egyéni vállalkozó a vállalkozásán kívüli
44 Áfa tv. 5. §
45 Áfa tv. 86. § (1) bekezdés ja) és jb) pontok
46 Áfa tv. 142. §
47 Áfa tv. 122. §
48 Áfa tv. 127. § (4) bekezdés
49 Áfa tv. 127. § (3) bekezdés
50 Áfa tv. 154. § (1) bekezdés, Art. 176. § (2) bekezdés19
ingatlanjainak a magánszemélyként való értékesítését az adóbevallásában szerepelteti.)
A sorozat jellegű ingatlan értékesítéssel összefüggésben az adóalanyként való
bejelentkezéshez – az egyébként is használatos – 14T101 számú bejelentő és
változás-bejelentő lapot kell alkalmazni. Az adókötelezettség kivetéssel történő
megállapításához 2014. évben a TSI B jelű, Bejelentőlap ingatlan sorozatjellegű
értékesítéséhez kapcsolódó áfa-kötelezettség megállapításához megnevezésű
nyomtatványt szükséges benyújtani, az adófizetési kötelezettség keletkezé-
sét megalapozó ingatlan értékesítésének időpontját követő 30 napon belül.
Amennyiben a magánszemély a saját nevében üzletszerűen ingatlan értékesítést
végez, az Áfa tv. 5. § (1) bekezdése és 6. § (1) bekezdése alapján válik áfa adó-
alannyá, így az adókötelezettség nem a 6. § (4) bekezdése szerinti sorozat jellegű
értékesítésre vonatkozó előírások alapján terheli.