Tisztelt Ügyvéd úr!
Ingatlaneladási ügyletben vagyunk eladók, és az alábbi helyzetben kérnénk jogi iránymutatást és állásfoglalást.
Tényállás:
Szerződéses feltételek: Az adásvételi szerződésünk egyértelműen rögzíti, hogy az ingatlan birtokbaadása (kulcsátadás) és a tulajdonjog-bejegyzési engedély kiadása a teljes vételár maradéktalan kiegyenlítését követően történik meg.
Finanszírozási helyzet: Az ingatlanon fennálló korábbi banki teher kifizetésre került a vevő banki hitelének első részletéből. A tehermentesítési folyamat folyamatban van: a hitelező bank kiállította a törlési engedélyt, amely postai továbbítás alatt áll az eljáró ügyvéd felé, hogy benyújtsa a Földhivatalhoz. A vételár utolsó, eladónak járó részletének banki folyósítási feltétele a tehermentesítési kérelem földhivatali széljegyzése.
A vevő követelései: A vevő eladói késedelemre hivatkozva, valamint családi okokra (újszülött gyermek érkezése) hivatkozva követeli, hogy:
Még a teljes vételár megérkezése és a hivatalos birtokbaadás előtt bocsássuk az ingatlant a rendelkezésére egész hétvégére (reggel 9-től este 22 óráig).
Nem pusztán felügyelet melletti tisztasági festést és padlóburkolást kíván végezni, hanem írásos tájékoztatása alapján szerkezeti és gépészeti bontási munkálatokat is: a meglévő zuhanyzó és a WC teljes elbontását.
Felajánlotta, hogy írásban vállal felelősséget a munkálatokkal demonstrálhatóan okozott károkért. ( de miota ügyvéd azt mondta hoyg kvázi az ő házuk, már azt se akar)
Egyértelműen jelezte: amennyiben a jövő hét elejére a banki átutalás adminisztratív okból még nem zárulna le, emberi alapon akkor is igényt tart a lakás kulcsainak végleges átadására.
Azzal helyezett kilátásba bírósági eljárást és kártérítési pert, ha nem biztosítunk hozzáférést a fenti munkálatokhoz.
Az eljáró ügyvéd álláspontja: A szerződést szerkesztő ügyvéd e-mailben azt tanácsolta, hogy „nyugodtan adjuk át a kulcsokat”, mert a banki folyamat elindult, a tulajdonszerzés oka szerinte már megszakíthatatlan, és szerinte tulajdonképpen mindegy, mit csinálnak az ingatlanban, bár elismeri, hogy a szerződés szerint a birtokbaadás még nem követelhető tőlünk.
Kérdéseink:
Bontási munkák engedélyezése teljes vételár előtt: Jogszerűen megtilthatja-e az eladó az ingatlanban történő mindennemű bontási és átalakítási munkát (szaniterek, burkolatok elbontása) a vételár teljes megfizetéséig, anélkül, hogy szerződésszegésbe vagy hibás eladói magatartásba esne?
Kárveszély és elállás/elakadás kockázata: Amennyiben a vevő elbontja a fürdőszobát és a WC-t, majd a banki folyósítás bármilyen elháríthatatlan okból (pl. banki elakadás, földhivatali hiánypótlás, vevői hitelszerződés felmondása) meghiúsul vagy elhúzódik, az eladó milyen jogi helyzetbe kerül a használhatatlanná tett ingatlannal? Valóban „megszakíthatatlan-e” a tulajdonszerzés a banki folyamat elindulásával a teljes kifizetés előtt?
Ideiglenes munkavégzési hozzáférés vs. tényleges birtokbaadás: Ha az eladó hozzáférést biztosít a kivitelezőknek a hétvégére, ez polgári jogi szempontból minősülhet-e ráutaló magatartással történő birtokbaadásnak, aminek alapján a vevő birtokvédelmet élvezhetne a kulcsok visszaadása ellenében?
Kártérítési fenyegetés megalapozottsága: Megalapozott lehet-e a vevő kártérítési vagy peres fenyegetőzése arra hivatkozva, hogy a banki tehermentesítési igazolás postázási és földhivatali széljegyzési ideje miatt nem tud a tervezett napon beköltözni, amennyiben a szerződés a teljes vételár kifizetését rögzíti a birtokbaadás feltételeként?
Javasolt eljárás: Milyen írásbeli nyilatkozatot célszerű tenni a vevő és az eljáró ügyvéd felé a kockázatok teljes kizárása érdekében?
Köszönjük a szakmai segítséget és meglátásokat!